Optimierung der Steuerlast

Wohneigentum ist die halbe Miete im Hinblick auf die Altersvorsorge. Zusätzliche wirtschaftliche Vorteile entfalten sich dann, wenn der Eigentümer gleichzeitig Vermieter ist. Neben dem Wertsteigerungspotenzial winken attraktive Abschreibungs- und Gestaltungsmöglichkeiten. Es lohnt sich also gerade aus steuerlichen Gründen, Immobilien auch als attraktive Kapitalanlage zu betrachten. Dabei muss es nicht gleich ein Zinshaus sein, um die Vorteile einer Immobilien-Investition optimal auszuschöpfen. Auch der Kauf von Eigentumswohnungen eröffnet Gestaltungsspielräume.

Ein Beispiel: Wer zwei Wohnungen kauft, wobei die eine selbst genutzt und die andere vermietet werden soll, kann die Finanzierungskosten bei entsprechender Gestaltung weitgehend oder sogar vollständig dem vermieteten Objekt zurechnen. Auf diese Weise sind die Zinsen in voller Höhe abzugsfähig. Ein solches Investitionsmodell sollte jedoch gründlich mit Steuerberater und Bank abgestimmt sein.

Nicht nur in der Start- und Investitionsphase bieten Immobilien viele Vorteile gegenüber anderen Kapitalanlagen. Auch bei der späteren Vermögensübertragung genießen Immobilienbesitzer steuerliche Privilegien. Wer alle Vorteile optimal ausschöpfen will, muss einiges beachten. Das reicht von der Finanzierungsgestaltung bis zum Umgang mit den Instandhaltungsaufwendungen. Im Übrigen sollte man sich vorher genau informieren, welche Folgewirkungen drohen, wenn eine vermietete Immobilie innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist veräußert wird.

Die Nutzungsdauer eines Gebäudes liegt laut Gesetzgeber je nach Baujahr bei 40 bis 50 Jahren. Genau das ist die Zeitspanne, in der Immobilien abgeschrieben werden können. Für die meisten Objekte (alle Gebäude ab Baujahr 1925) beträgt die Abschreibungsdauer 50 Jahre. Das heißt, dass pro Jahr 2 % des Kauf- oder Herstellungspreises (ohne Grundstücksanteil) bei einem vermieteten Objekt abgesetzt werden können. Bei Häusern bis zum Baujahr 1924 kann etwas schneller (über 40 Jahre) abgeschrieben werden. Da sind es 2,5 % p. a. vom Kaufpreis abzüglich des Grundstücksanteils.

Erhöhte Absetzungen sind bei vermieteten Gebäuden in sanierungs- und städtebaulichen Entwicklungsgebieten sowie bei Baudenkmälern möglich. Hier können in den ersten acht Jahren 9 % und in den folgenden 4 Jahren jeweils 7 % des Kauf- oder Herstellungspreises (ohne Grundstücksanteil) abgeschrieben werden. Bei selbstgenutzten Immobilien können die Kosten als Sonderausgaben die Steuer zusätzlich verringern.

Der Gesetzgeber erwägt derzeit, ein Gesetz zur Förderung energetischer Maßnahmen zu verabschieden. Danach soll es dem Eigentümer einer Immobilie möglich sein, bis zu 10 Prozent der Kosten für Sanierungsmaßnahmen, die zur Verringerung der CO²-Emissionen beitragen, steuerlich geltend machen zu können.

Daneben können Vermieter nahezu alle Kosten, die im laufenden Betrieb zu Buche schlagen, in voller Höhe im Jahr ihres Entstehens absetzen. Dazu zählen Darlehenszinsen (gegebenenfalls auch ein Disagio) und die Betriebskosten zum Beispiel für Energie, Wasser, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausmeisterdienste etc., aber auch Maklerprovisionen und andere Aufwendungen im Rahmen der Mietersuche. Wer im Zuge der Finanzierung eine Zinsvorauszahlung (Disagio) vereinbart, sollte darauf achten, dass die marktübliche Höhe nicht überschritten wird. Bei einem Baudarlehen mit einer Zinsfestschreibung für mindestens 5 Jahre ist ein Disagio in Höhe von 5 % unproblematisch. Darüber hinaus kann die Möglichkeit der verbilligten Überlassung an nahe Angehörige so ausgestaltet werden, dass trotzdem sämtliche Kosten in voller Höhe abgesetzt werden können.

Erhaltungsaufwendungen können ebenfalls auf einen Schlag, also im Jahr ihres Entstehens, abgesetzt werden. Dazu gehören alle Maßnahmen, die dem Substanzerhalt einer Immobilie dienen, die aber nicht zu einer deutlichen Wertsteigerung führen (etwa durch Vergrößerung der Wohnfläche). Aber aufgepasst: Wenn die Netto-Erhaltungsaufwendungen innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung 15 % des Gebäudewertes überschreiten, werden sie vom Fiskus als anschaffungsnahe Aufwendungen bewertet. Mit der Folge, dass diese Investitionen wie das Gebäude selbst nicht sofort abgezogen werden können, sondern über die gesetzliche Nutzungsdauer von 40 oder 50 Jahren abgeschrieben werden müssen.

Wer eine nicht selbst genutzte Immobilie kauft und sie innerhalb von 10 Jahren wieder verkauft, muss den Gewinn aus dieser Transaktion voll versteuern. Das eigentliche Problem liegt hierbei darin, dass auch alle gewährten Abschreibungen und Zuschüsse von Seiten des Staates auf der Gewinnseite verbucht werden. Sogar dann, wenn der Verkaufserlös niedriger ist als die ursprünglichen Anschaffungskosten – das Investment also im Kern ein Verlustgeschäft – kann es sein, dass ein zu versteuernder Gewinn entsteht, weil der Fiskus die Steuerersparnisse der Habenseite zuschlägt. Fazit: Wer in vermietete Immobilien investiert, sollte dies mit langfristiger Perspektive tun. Nur dann kommen die positiven steuerlichen Effekte voll zum Tragen. Bei selbst genutzten Immobilien fällt übrigens keine Spekulationssteuer an Das gilt auch dann, wenn die Immobilie vor dem Verkauf unentgeltlich an die eigenen kindergeldberechtigten Angehörigen überlassen wurde.

Bei der Übertragung von Immobilien an die eigenen Kinder und den Ehepartner gibt es aus erbschaft- und schenkungsteuerlicher Sicht verschiedene Gestaltungsmittel, steuersparend Vermögen zu übertragen:

Zum einen ist die Übertragung des selbstgenutzten (Familien)Wohnheims an den Ehepartner in Gänze steuerbefreit. Zum anderen gilt für vermietete Grundstücke, dass sie bei der Bewertung für die Steuer nur mit 90 Prozent ihres tatsächlichen Wertes angesetzt werden. Hierdurch verringert sich für steuerliche Zwecke der Wert des ererbten oder durch Schenkung erworbenen Vermögens. Darüber hinaus ist generell die Vermögensübertragung an den Ehepartner bis zur Höhe von 500.000 EURO und an die eigenen Kinder bis zu 400.000 EURO steuerbefreit. Diese Freibeträge lassen sich ebenfalls sinnvoll bei der Nachfolge von Familienimmobilien einsetzen. Um diese und andere Möglichkeiten steueroptimal nutzen zu können, ist zu raten, sich frühzeitig mit Ihrem Bank- und Steuerberater in Verbindung zu setzen, um die finanziellen Vorteile einer Immobilie vollumfänglich auszunutzen. Viele weitere Informationen zum Thema erhalten Sie auch in unserem Haspa Individualkunden-Center.

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