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Anlegen, aber wie: von Immobilienfonds bis Crowdinvesting

Dass der Kauf einer Immobilie auch in Niedrigzinszeiten wohl bedacht und geplant sein will, haben wir bereits geklärt. Doch auch wenn der Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung oft auch nach emotionalen Gesichtspunkten entschieden wird, sollte er doch immer rentabel sein. Deshalb lohnt es sich, verschiedene Anlagemöglichkeiten rund um den Immobilienmarkt auszuloten. Sie müssen nicht immer gleich alles allein besitzen und vor allem: nicht für immer. 

 

Kaufen statt mieten

Wer in eine eigene Immobilie investieren möchte, muss genau rechnen. Neben dem eigentlichen Kaufpreis kommen die Maklerkosten, die Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbssteuer auf den Käufer zu. Später muss er neben Kreditzins und Tilgung noch mit Instandhaltungskosten rechnen. Mindestens zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises sowie alle Nebenkosten sollen die Käufer allein stemmen können, empfiehlt die Zeitschrift „Finanztest“. Alle Verbindlichkeiten sollten zudem spätestens bis zum Renteneintritt abbezahlt sein. Der Kauf eines Eigenheims eignet sich daher insbesondere für junge Paare oder Familien mit sicherem Einkommen. Wer plant, eine Immobilie als Geldanlage zu erwerben, findet Tipps und Ratschläge in unten stehendem Interview mit einem Immobilien-Spezialisten der Haspa. 

Vermieter werden

Ob sich der Kauf zwecks Weitervermietung lohnt, ist zunächst leicht zu errechnen: Mieteinnahmen minus Aufwand plus Steuerersparnis. Allerdings ist das Leben als Vermieter nicht immer entspannt. Wer Mietverhältnisse managen muss, hat mit unkalkulierbaren Risiken umzugehen. Niemand kann vorhersehen, wie Mieter in der Wohnung agieren und ob sie immer pünktlich Miete zahlen. Auch Handwerkerrechnungen können die Rendite schmälern. Wohl deshalb kommt über die Hälfte aller deutschen Privatvermieter auf weniger als zwei Prozent, wie eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung ergab. Wer die Verpflichtungen abgeben will, engagiert eine Immobilienverwaltung – was natürlich auch einiges kostet. 

Crowdinvesting

Die Idee ist simpel: Schon mit geringen Beträgen über Online-Plattformen in Immobilien investieren. Gelingt das Bauprojekt, bekommen die Anleger Zinsen oder werden sogar am Gewinn beteiligt. Die Branche boomt: 2018 wurden laut dem Bundesverband Crowdfunding 218 Millionen Euro angelegt – fast doppelt so viel wie im Jahr zuvor. Sowohl Kleinanleger, als auch Spitzenvermögende beteiligen sich daran. Attraktiv sind vor allem die relativ hohen Zinsen von fünf bis sieben Prozent. Zudem sind die Bauprojekte meist für jeden greifbar und verständlich. Dennoch sind die Risiken hoch: Sollte das Projekt scheitern, bekommen zuerst die beteiligten Banken und Entwickler ihr Kapital zurück, die Crowd wird nachrangig behandelt. Das heißt: Im Insolvenzfall verlieren die Kleinanleger ihr gesamtes Investment. 

Immobilienfonds

Immobilienfonds sind eine günstige Alternative zum Kauf. Der Anleger hat dabei die Wahl zwischen einem offenen und einem geschlossenen Fonds. Offene Fonds haben mehrere Immobilien in ihrem Portfolio und streuen dadurch das Risiko von Mietausfällen. Das können Wohnimmobilien, aber auch Krankenhäuser oder Hotels sein. Das Investitionsvolumen ist meist unbegrenzt – wenn neue Anleger dazukommen, wächst das Fondsvermögen. Ihre Anteile können die Anleger grundsätzlich jederzeit, frühestens nach zwei Jahren wieder verkaufen. Geschlossene Immobilienfonds investieren in der Regel in eine oder zwei Immobilienprojekte. Das Investitionsvolumen ist begrenzt, wenn alle Anteile verkauft sind, können sich keine neuen Anleger mehr beteiligen. Die Anleger müssen ihre Fondsanteile bis zum Ende der festen Laufzeit behalten, die meist über zehn Jahre, oft deutlich länger dauert. Die Anleger müssen darauf achten, welche Rechtsform der Fonds hat, denn im Extremfall haftet der Anleger nicht nur mit seiner Anlage, sondern darüber hinaus mit seinem Vermögen. Vor allem geschlossene Fonds sind daher nur etwas für Anleger mit viel Vermögen, die ihr Geld breit angelegt haben und auch Verluste verkraften können. 

 

Immobilienaktien und -anleihen

Immobilienaktien sind Wertpapiere von Unternehmen aus der Immobilienbranche, etwa Bauingenieurfirmen, Wohnungsbaugesellschaften oder Immobilienmaklern. Immobilienaktien gelten seit langem als sicheres Investment für alle, die vom Immobilienboom profitieren möchten, ohne sich ein eigenes Haus kaufen zu müssen. Doch Immobilienaktien unterliegen starken Kursschwankungen, wie man im Sommer 2019 sehen konnte, als die Kurse sämtlicher Immobilienunternehmen eingekracht sind. Daher sind Immobilienaktien eher etwas für sehr risikofreudige Anleger.

Hinter Immobilienanleihen verstecken sich festverzinsliche Wertpapiere von Immobiliengesellschaften, die mit dem eingesammelten Kapital weiteres Wachstum finanzieren wollen. Die Anleihen funktionieren wie eine normale Schuldverschreibung. Während Aktien sich aus dem Eigenkapital des jeweiligen Unternehmens speisen, sind Anleihen Fremdkapital. Die Renditen sind mit mehr als fünf Prozent pro Jahr zwar ziemlich attraktiv, jedoch sind die Anleger am Risiko eines Unternehmens beteiligt. Die meisten Immobilien sind nachrangig gesichert – im Insolvenzfall bekommen zunächst alle anderen Gläubiger ihr Geld zurück. Zudem sind die Immobilienanleihen meist komplex aufgebaut und deshalb nur für erfahrene Anleger zu empfehlen, die viel Expertise mitbringen, um die Risiken gut einschätzen zu können. 

 
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