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„Es muss nicht immer ein Ballungszentrum sein“

Geht es um Kapitalanlagen, rangieren Immobilien trotz massiv steigender Preise immer noch weit oben auf der Beliebtheitsskala. Aber ist das überhaupt sinnvoll? Was gibt es zu beachten und welche Alternativen sollte man abwägen? Das erklärt Andreas Gnielka, Bereichsleiter Wohn-Immobilien Bestand / Vermietung und Kapitalanlage bei Grossmann & Berger. 

Trotz der vor allem in Ballungsgebieten explodierten Preise ist der Run auf Immobilien weiterhin ungebrochen. Wie erklären Sie sich dieses Phänomen?

Wenn wir über Investments sprechen, waren Immobilien schon immer eine relativ sichere Geldanlage. Gerade in den Ballungszentren wie Hamburg besteht kaum Risiko für Mietausfall. Das Zinsniveau spielt natürlich auch eine Rolle: Kredite sind so günstig wie noch nie, inzwischen sind wir bei unter einem Prozent Zinsen. Da macht es Sinn, nur einen Teil seines Eigenkapitals zu nutzen. Zudem sind Immobilien, anders als Aktien oder Fonds, immer noch besser zu greifen: Man kann sie einfacher verstehen, vor Ort besichtigen. Man sieht, was man hat.

Sprich: Es lohnt sich noch, in eine Immobilie als Kapitalanlage zu investieren?

Ja. Allerdings eignet sich nicht jede Immobilie als Anlage. Man muss sich fragen: Was kostet die Immobilie und wie sieht die Miete aus? Auch gesetzliche Vorgaben wie die Mietpreisbremse sind zu bedenken. Ein grober Richtwert: Mit Renditen unter der Drei-Prozent-Marke wird es schwierig, Geld mit Immobilien zu verdienen. In der Regel sind in den Ballungszentren 3,3 bis 3,7 Prozent realistisch. Das rechnet sich dann schon.

Macht es für die Anlagestrategie einen Unterschied, ob es sich bei der Immobilie um einen Alt- oder Neubau handelt?

Es macht schon einen Unterschied, denn Neubauten unterliegen weniger Reglementierungen als Bestandsimmobilien – beispielsweise bei der Mietpreisbremse. Dadurch können Investoren höhere Erträge erzielen. Allerdings kosten Neubauten anfänglich auch mehr. Es kommt also drauf an, wie viel Geld ein Anleger investieren möchte.

Eine Bestandsimmobilie lohnt sich, weil der Käufer meist bestehende Mieter übernehmen kann. Er kennt dann ihre Zahlungsmoral und kann sämtliche Daten über das Mietverhältnis erfragen. Beim Neubau verlässt man sich auf die Selbstauskunft und den ersten Eindruck vom Mieter. Zudem punktet Bestand oft mit der Lage: Neubauten als Kapitalanlage sind in der Regel weiter draußen, Bestandsimmobilien hingegen oft in einer Top-Lage zu finden.

Zudem werden Neubauten in der Regel für Eigennutzer konzipiert. Das schlägt sich auch im Preis nieder. Eine Renditeerwartung rutscht hier in den Hintergrund. Deshalb ist schon darauf zu achten, dass Kaufpreis und Mietansatz zusammenpassen.

Mit welcher Rendite ist denn beispielsweise beim Kauf einer vermieteten Immobilie heute zu rechnen?

Bei einer klassischen vermieteten Wohnung kann man in Hamburg realistisch mit 3-3,5 Prozent rechnen. Je weiter weg von den Ballungszentren, desto höher die Rendite, weil auch das Risiko eines Mietausfalls steigt. Natürlich ist der Einstandspreis dort ebenfalls niedriger. Deutlich höher fällt die Rendite bei Mikroapartments oder Ferienimmobilien aus: Da liegen die Renditen jenseits der fünf Prozent. Die Übernachtungszahlen steigen rasant an, Deutschland wird als Urlaubsziel immer beliebter. Noch vor 5 Jahren gab es durchschnittlich 150 Übernachtungstage im Jahr, heute sind es 170 bis 180. Zu beachten ist jedoch, dass Ferienimmobilien eine hohe Fluktuation an Mietern haben und Käufer mehr nachinvestieren müssen.

Was sind die wichtigsten Schritte beim Kauf einer Anlage-Immobilie? Welche Experten sollte man wann zu Rate ziehen?

Als erstes würde ich immer mit dem Steuerberater sprechen, der aufzeigen soll, ob sich eine Kapitalanlage lohnt und in welcher Höhe ich investieren kann. Es kann nämlich passieren, dass ein Anleger ungünstig in der Progressionstabelle aufsteigt, wenn er nur einen kleinen Gewinn erwirtschaftet. Möglich ist aber auch, dass er zunächst Verluste einfährt, aber seine Steuerschuld geringer wird und sich das unterm Strich lohnt.

Dann würde ich mit meinem Bankberater darüber sprechen, wie mein Gesamtinvestment aussehen kann und wie viel Eigenkapital sich anzulegen lohnt. Ich würde schauen, wie mein Portfolio und mein Risikomanagement aktuell aussehen und ob ich etwas beimischen möchte. Der weitere Weg führt zum Immobilienberater, der mir erklärt,, welche Möglichkeiten an Anlageobjekten ich habe. Bei Grossmann & Berger analysieren wir zunächst den Anlagetyp des Interessenten und bieten ihm dann darauf individuell zugeschnittene Objekte.

Welche Unterschiede gibt es da?

Grundsätzlich geht es dabei um Renditewünsche, Risikofreude und die Frage, ob der Anleger mit der Verwaltung des Objekts zu tun haben möchte. Man muss sich fragen: Will ich die Vermietung selber vornehmen oder sie über einen Dritten abwickeln? Wer mit dem Prozess nichts zu tun haben möchte, für den eignet sich zum Beispiel eine Investition in Pflegeimmobilien oder Ferienhäuser, die über einen Pächter verwaltet werden.

Wenn ich eine Anlage-Immobilie erwerbe – wo sollte sie idealerweise stehen? Gibt es Trends und Empfehlungen, die man kennen muss?

Die Top-7-Städte in Deutschland sind zwar immer beliebt, denn der Zuzug sorgt für sichere Mieteinnahmen. Aber ich persönlich finde es nicht so wichtig, nur dort zu kaufen. Entscheidender ist es, wie die örtliche Anbindung aussieht. Wenn der Kaufpreis stimmt und die Anbindung an das Nahverkehrsnetz gut ist, dann können Investoren zum Beispiel auch in Lüneburg dauerhaft gute Rendite erwirtschaften. Zu echten Trends gehören gerade Mikro-Apartments oder Business-Apartments. Da kann man auch außerhalb von Hamburg schauen, dort, wo die Studenten und die Universitäten sind. Aber auch in Hamburg geht der Trend Richtung kleinere Apartments, weil es immer mehr Ein-Personen-Haushalte gibt.

Gerade Mikro-Apartments sind derzeit in aller Munde. Welche Vor- und Nachteile haben diese Objekte?

Der Bedarf ist in den meisten Städten riesengroß, gerade bei Studenten. Sie kommen in die Städte, haben keine Unterkunft und wohnen meist in teuren WGs. Als Kapitalanleger hat man bei diesen Objekten natürlich mit einer hohen Fluktuation zu tun, aber es lohnt sich fast immer. Dabei gibt es verschiedene Modelle: Ich kann ein Apartment kaufen und selber vermieten oder einen Verwalter damit beauftragen. Nachteile sehe ich im Moment nicht, im Gegenteil. Es gibt immer mehr Studenten und immer mehr Privatuniversitäten. Worauf man unbedingt achten muss, ist der Pächter – dass er wirklich alles für die Studenten tut und nicht nur renditegetrieben ist.

Und wie steht es mit Seniorenresidenzen oder Pflegeimmobilien?

Das ist im Moment ein Riesenmarkt, der zudem vor zwei-drei Jahren auch für einzelne Kleininvestoren geöffnet wurde: Früher konnten Anleger nur ein gesamtes Haus kaufen und betreiben, heute werden auch einzelne Zimmer zum Kauf angeboten. Die Pacht ist gesichert, meistens über 20 Jahre. Bei vielen Betreibern gibt es auch ein sogenanntes Vorzugsrecht. Der Anleger hat dann zwar keinen Anspruch auf das eigene Zimmer, aber in der Regel auf einen Pflegeplatz bei diesem Betreiber. Ein Risiko besteht darin, dass ich dieses Zimmer nicht anderweitig nutzen kann, sollte der Betreiber insolvent gehen. Dann muss die Gemeinschaft einen neuen Betreiber finden. Das Risiko einer Insolvenz oder eines Leerstands ist jedoch bei dem wachsenden Pflegemarkt gering. Deutschlandweit werden zwischen 20 und 30 Prozent zu wenig Pflegebetten gebaut.

Und wie entscheidend ist hier die Lage?

Es muss nicht immer ein Ballungszentrum sein. Im Gegenteil, Städte wie Bremen oder Bochum können unter Umständen die bessere Wahl sein. Denn: Das Pflegepersonal muss sich das Leben dort auch leisten können. Im Umland lässt sich womöglich mehr Pflegepersonal werben. Die Bettenbelegung erfolgt außerdem standortunabhängig. Somit ist ein teurer Standort nicht entscheidend.

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