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Heute kaufen, später profitieren: Nießbrauch als Alternative

Keine klassische Anlageform, aber eine besondere Möglichkeit des Immobilienkaufs: Der Nießbrauch. In Ländern wie England ist diese Praxis längst verbreitet und wird auch in Deutschland immer beliebter. Wir klären, für wen sich der „aufgeschobene Kauf“ lohnen kann. 

 

Das Grundbuch ist das zentrale Dokument, wenn es darum geht, den Eigentümer einer Immobilie zu bestimmen. Nur wer in der entsprechenden Spalte namentlich eingetragen ist, hat auch das Recht, die Immobilie weiter zu verkaufen. Doch im Grundbuch sind auch Lasten und Beschränkungen festgehalten. Das können Hypotheken sein oder der sogenannte Nießbrauch. Der Begriff klingt nicht wirklich fein und ist tatsächlich identisch mit dem der Nutznießerei. Doch er bezeichnet im Rahmen eines Immobilienkaufs ein Arrangement, das man neudeutsch durchaus als Win-Win-Situation bezeichnen könnte: Sofortiger Gewinn für den Verkäufer, aufgeschobener Profit für den Käufer. 

Wenn Verkäufer und Käufer gewinnen

Derjenige, dem ein Nießbrauch eingeräumt wird, hat ein lebenslanges, allerdings nicht auf andere Personen übertragbares Recht, die Immobilie, um die es geht, zu nutzen. Das ist insbesondere für Rentner interessant, die eine eigene Immobilie besitzen, oft damit aber nur auf dem Papier wohlhabend sind. Während nämlich der Marktwert vieler Immobilien stark gestiegen ist, blieb die Rentenentwicklung weit dahinter zurück. Das heißt konkret: Vielen Rentnern fehlt es an Barem, um sich lang gehegte Wünsche zu erfüllen.

Im Alter gemeinsam zu traumhaften Sonnenuntergängen reisen – auch dafür braucht es die nötigen Mittel.

Durch Nießbrauchmodelle ist es möglich, das Haus zu verkaufen, trotzdem darin wohnen zu bleiben und eine gewisse Summe zur Traumerfüllung zur Verfügung zu haben. Und, ganz wichtig: Das Nießbrauchrecht erlaubt es auch, die Wohnung zu vermieten, sollte der Rentner, die Rentnerin oder das Rentner-Pärchen ins Altersheim ziehen. Für den ist Käufer interessant, dass er die Chance hat, eine Immobilie weit unter Markwert zu erwerben. Als Faustregel gilt: Die Miete der Immobilie wird mit der Lebenserwartung des Nutznießers multipliziert und beim Kauf vom Verkehrswert abgezogen. Dabei wird bei seriösen Modellen die statistische Lebenserwartung mit einem üppigen Puffer versehen, damit sich das „Langlebigkeitsrisiko“ für den Käufer in Grenzen hält. 

Langer Atem lohnt in Ballungsgebieten

Er muss trotzdem bereit sein, eventuell sehr lange auf die Nutzungsmöglichkeit der Immobilie zu warten. In Ballungsgebieten, in denen Wohnraum in absehbarer Zeit wohl weiter an Wert gewinnt, kann es durchaus lukrativ sein, eine Immobilie im Nießbrauchmodell zu erwerben. 

 

Insbesondere für junge Anleger, die keine Lust haben, eine eigene Immobilie zu beziehen, kann das Nießbrauchsmodell sehr interessant sein. Sie haben Zeit und wollen flexibel bleiben.

Selbstverständlich nur, wenn der Käufer es sich leisten kann, den erworbenen Raum nicht selbst zu nutzen oder kurzfristig daraus Erträge erzielen zu müssen. Ein Nießbrauchrecht muss übrigens nicht für die gesamte Immobilie festgelegt werden. Es kann sich auch auf einen Teil davon beschränken – etwa eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Dann ist von einem Bruchteilnießbrauch die Rede. Möglich ist auch ein Quotennießbrauch, der eine anteilige Nutzung vorsieht. Beide Modelle sind für Käufer interessant, die einen interessanten Kaufpreis nicht unter gänzlichem Verzicht auf Mieterlöse erzielen möchten. 

 
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