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Eins ist sicher: Vielleicht passiert es

Extrem niedrige Zinsen und eine steigende Nachfrage: Der deutsche Immobilienmarkt ist seit Jahren ein Angebotsmarkt. Dabei wird seit langem über den kommenden Abschwung und eine Immobilienblase geredet. Doch bisher ist nichts passiert. Bleibt das so? 

Eine Meldung aus Berlin, veröffentlicht im Frühsommer vom britischen Guardian, ließ aufhorchen: Berlin ist die Stadt mit den am schnellsten steigenden Immobilienpreisen der Welt. Was die Nachricht so spektakulär macht, ist allerdings nicht, dass es in Berlin teurer wird, schließlich war die Stadt lange günstiger als andere europäische Hauptstädte. Interessant ist vielmehr, dass die Entwicklung in der Metropole stellvertretend ist für die Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt. In den Top 10 finden sich nämlich auch drei weitere deutsche Städte: Hamburg (7.), München (8.) und Frankfurt (10.). 

 

Gerade in Berlin geht es allerdings besonders schnell: Alleine 2017 kletterten die Preise für Wohneigentum um durchschnittlich 20,5 Prozent. „Berlins Aufstieg an die Spitze hat sich seit Jahren abgezeichnet“, schreibt der „Guardian“. Seit 2004 haben die Preise in der Stadt um rund 120 Prozent zugelegt. Bereits im Februar 2018 warnte dann auch die Bundesbank, dass Immobilien in deutschen Städten im Durchschnitt um 15 Prozent überbewertet seien – auch hier stach Berlin als Spitzenreiter mit einem Plus von 35 Prozent heraus.

Um sagenhafte 240 Prozent sind in München die Kaufpreise für Einfamilienhäuser zwischen 2008 und 2018 gestiegen. In Düsseldorf hätten sich die Preise im selben Zeitraum verdoppelt, und auch in den anderen Zentren kenne das Preisbarometer bisher nur eine Richtung: steigend. Auch in Hamburg ist die Preisrallye nicht zu Ende. „Wir rechnen bei Bestandswohnungen in Hamburg 2019 mit einem Preisanstieg von 10,3 Prozent“, sagt Lars Seidel, Geschäftsführer von Grossmann & Berger. Auch in den Folgejahren soll sich die positive Preisentwicklung von Immobilien fortsetzen, selbst wenn die Baugeldzinsen in den nächsten Jahren leicht steigen sollten. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Immobilienportals Immowelt.de. Danach werden die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in Hamburg bis zum Jahr 2030 um weitere 51 Prozent steigen. 

In Hamburg sind die Kaufpreise von Eigentumswohnungen stark von der Lage abhängig. 

Wer heute eine Eigentumswohnung in Hamburg-Mitte kauft, muss knapp 23 Prozent mehr zahlen als 2018. In Bergedorf haben die Preise sogar um rund 48 Prozent zugelegt, während in Altona, ausgehend von einem höheren Basispreis, die Preissteigerung immerhin noch 7,8 Prozent betrug. Eine Analyse des Beratungshauses Empirica kommt zum Schluss, dass in neun von zwölf deutschen Großstädten eine „eher hohe“ Blasengefahr besteht. Nur in Köln, Leipzig und Dortmund sei die
Gefahr „mäßig hoch“. Dabei ist das Risiko in den Speckgürteln rund um die Metropolen teilweise höher, als in den Großstädten selber: Die niedersächsische Hansestadt Stade etwa und der schleswig-holsteinische Landkreis Kreis Herzogtum Lauenburg werden deutlich kritischer eingestuft als die Metropole Hamburg – weil dort auf die Nachfrage reagiert und mehr gebaut werde. 

Die Preise von Neubau-Eigentumswohnungen sind in den Städten inzwischen ausgereizt.

Dabei ergibt sich aber auch in Hamburg ein uneinheitliches Bild, je nach Stadtteil: Wer in Duvenstedt ein Haus kaufen möchte, muss dafür im Durchschnitt fast 19,7 Prozent mehr als im Vorjahr bezahlen, während der Preis für Wohnungen in der HafenCity innerhalb eines Jahres um rund sechseinhalb Prozent gefallen ist. Zwar sehen viele Experten den Markt mittlerweile in einer Spätphase, gehen aber dennoch weiter von steigenden Preisen aus. So werden die Preise laut einer Prognose des Immobilienportals Immowelt.de in den meisten der 14 größten deutschen Städte bis 2030 weiter kräftig steigen. Demnach dürften Käufer in Berlin und in München dann 60 Prozent mehr zahlen. Spitzenreiter ist allerdings Hannover mit einem Plus von 62 Prozent. Allenfalls ein Abflachen des stürmischen Preisanstiegs wird erwartet. „Die Trends in den Städten sind intakt und auch die langfristigen Perspektiven gut“, sagt etwa Michael Voigtländer, Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). 

Erste Anzeichen einer aufziehenden Wende sind dennoch nicht zu übersehen. Bei Neubau-Eigentumswohnungen sind die Preise wohl ausgereizt: In den Top-7-Städten halbierte sich der Preisanstieg laut Immobilienverband Deutschland (IVD) nahezu von 14 auf knapp acht Prozent – bundesweit gab das Wachstum von 10,5 auf knapp sieben Prozent nach. Andererseits: Das einzige, das hier sinkt, sind die Zuwachsraten des Wachstums, nicht das Wachstum selber.

Steigende Immobilienpreise alleine sind allerdings nicht für die Bildung einer Blase und ihr Platzen verantwortlich. Erst wenn einige Dinge zusammenkommen, wird es gefährlich – etwa extrem lockere Bedingungen für die Kreditvergabe und niedrige Zinsen, die dann wieder steigen und die Anschlussfinanzierung gefährden. Beide Entwicklungen lassen sich in Deutschland aber nicht feststellen.
Der wichtigste Indikator für eine überbewertete Immobilie ist das Verhältnis des Kaufpreises zu den Mietzahlungen. Aus den Mieten lässt sich häufig der eigentliche Objektwert herleiten. 

 

Selbst im boomenden Berlin ist das Wohnen, wie auch im Rest Deutschlands, immer noch günstiger als in vielen anderen europäischen Metropolen. Eine Immobilienkrise ist hierzulande deshalb in absehbarer Zeit unwahrscheinlich. 

Und weil Wohnen in Deutschland immer noch günstiger ist als in vielen anderen europäischen Ländern – das gilt sowohl für das Kaufen als auch das Mieten – ist eine Immobilienkrise im Moment unwahrscheinlich. Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) vom August 2019 untersuchte mithilfe künstlicher Intelligenz die Wahrscheinlichkeit von Immobilienblasen in verschiedenen Ländern. Obwohl das Risiko für eine Blasenbildung aufgrund der immensen Preissteigerung in Deutschland bei rund 84 Prozent lag, wurde gleichzeitig eine leichte Risiko-Abschwächung vorhergesagt, weil die Geschwindigkeit des Wachstums sich abschwächt. Die Wahrscheinlichkeit einer Blase wurde in der Studie dann auch immer noch geringer eingeschätzt als in den USA, Schweden, Großbritannien, Dänemark und der Schweiz. Am unwahrscheinlichsten scheint sie in Irland, Finnland, Österreich und den Niederlanden.

Für Investoren sind Immobilien nach wie vor eine Überlegung wert – auch wenn man die Entscheidung im Einzelfall genau prüfen sollte. Sie sind nach wie vor eine der wenigen Assetklassen, die halbwegs attraktive Renditen abwerfen. Was zu der gesteigerten Nachfrage führt, die wiederum ursächlich ist für die überhöhten Preise. Dennoch: Trotz der Diskussion um eine Immobilienblase scheint das Investment immer noch lohnend – wenn es auf Know-how und einer fundierten Kenntnis der Marktlage basiert. Und eins ist ohnehin sicher: Ob und wann genau eine Blase platzt, können Ökonomen nicht präzise vorhersagen. Aber wenn die Blase geplatzt ist, haben es alle vorher gewusst. 

Infografik: die teuersten und die günstigsten Stadtteile Hamburgs

 
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