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Pflegeimmobilien als Kapitalanlage: Chancen und Risiken

Betreiber von Pflegeimmobilien verkaufen einzelne Apartments immer öfter an Privatanleger. In den letzten Jahren hat sich daraus ein lukrativer Wachstumsmarkt entwickelt. Um davon zu profitieren, müssen Anleger einiges beachten. 

 

Betreiber von Pflegeimmobilien verkaufen einzelne Apartments immer öfter an Privatanleger.  In den letzten Jahren hat sich daraus ein lukrativer Wachstumsmarkt entwickelt. Um davon zu profitieren, müssen Anleger einiges beachten.

Etwa drei Jahre ist es her, dass die Anzahl der Pflegebedürftigen in Deutschland quasi über Nacht um mehr als eine Million stieg. Schuld war das neue Pflegegesetz, das im Januar 2017 in Kraft trat und beispielsweise Demenzkranke berücksichtigte, die vorher nicht als pflegebedürftig galten. Heute haben 3,41 Millionen Menschen offiziell Anspruch auf Pflegeleistungen – der Pflegemarkt brummt. Und damit die Möglichkeiten, sein Geld zu vermehren.

Das Statistische Bundesamt geht davon aus, dass bis 2060 4,8 Millionen Pflegeplätze benötigt werden. Das Problem: Diese sind knapp. Viele ältere Pflegeheime entsprechen nicht mehr den gesetzlichen Auflagen etwa hinsichtlich Brandschutz oder Barrierefreiheit. Da die Kosten für gemeinnützige Träger oft zu hoch sind, schließen kommerzielle Anbieter vielerorts die Versorgungslücke. Das tun sie immer öfter mithilfe von Privatanlegern, die meist ein einzelnes Apartment in einer Seniorenresidenz kaufen und im Idealfall nichts weiter tun müssen, als jährlich zwischen vier und sechs Prozent Rendite einzukassieren. Die Mietverträge werden meist auf zwanzig Jahre geschlossen und die Betreiber verpflichten sich auch bei Leerstand zur Mietzahlung. Die Betreiber übernehmen die Vermietung und die Instandhaltung der Wohnungen. „Die Instandhaltung des Gebäudekörpers, beispielsweise von Dach, Fassade und Heizungsanlage, obliegt der Gemeinschaft der Anleger“, erläutert Zoran Vujović, Bereichsleiter Kapitalanlagen bei dem Immobiliendienstleister Grossmann & Berger. Zudem liegen die Kaufpreise für Pflegeimmobilien oft unter dem regionalen Durchschnitt, ein Apartment kostet je nach Größe und Lage etwa 130.000 bis 200.000 Euro – für Privatanleger meist gut zu stemmen. Die Immobilien werden in der Regel direkt vom Bauträger oder über einen Makler provisionsfrei erworben. Zudem genießt man ähnliche steuerliche Vorteile wie bei Wohnimmobilien. Ein gutes Geschäft, finden nicht nur Senioren, sondern inzwischen auch viele junge Anleger. Zudem wärmt der Gedanke, später bei Bedarf selbst einziehen zu können.

Genau damit werben auch viele Anbieter – doch hier liegt der erste Haken an der ganzen Sache. „Bei Pflegeimmobilien gibt es keine Kündigung wegen Eigenbedarf. Ob man im Alter einziehen kann oder nicht, hängt in der Regel davon ab, ob gerade ein Platz frei ist“, sagt Hans Kersel, Partner der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft EY, gegenüber der Zeitschrift Capital. Er hält das Versprechen für einen Marketing-Gag. Es gibt allerdings auch das Modell, bei dem Anleger ein Vorbelegungsrecht für eines der Häuser eines Betreibers erhalten. Kersel legt ein weiteres Argument vor, das die Begeisterung ein wenig dämmen dürfte: Der Pflegemarkt ist stark reguliert. Nordrhein-Westfallen hat zum Beispiel 2014 festgelegt, dass es nicht mehr als 80 Pflegeplätze in einem Heim geben darf – viele größere Residenzen haben dadurch Umsätze eingebüßt. „Man geht sehr langfristige Verträge ein und hat überhaupt keinen Zugriff auf den Betrieb“, sagt Kersel. Das heißt im schlimmsten Fall: Wirtschaftet der Einrichtungsbetreiber schlecht, kann der Anleger nichts dagegen tun. „Daher arbeiten Investoren häufig mit denselben Betreibern zusammen und engagieren sich zudem als Verwalter in dem Vorhaben, um Einfluss nehmen zu können“, relativiert Vujović. Im schlimmsten Fall kann es Insolvenz bedeuten, dann bleiben die ansonsten garantierten Mieteinnahmen tatsächlich aus. Allerdings ist die Wahrscheinlichkeit einer Insolvenz mit unter einem Prozent sehr gering, wie die Daten des Wirtschaftsforschungsinstituts RWI zeigen. Und selbst in diesem Fall gibt es natürlich die Möglichkeit, einen neuen Betreiber für die Pflegeimmobilie zu suchen.

 
 

Anders als beispielsweise bei Aktien, unterliegen Pflegeimmobilien zudem keinen Konjunkturschwankungen. Deshalb sprechen die meisten Experten von einer erhöhten finanziellen Sicherheit. Doch wie bei jeder Geldanlage gilt auch hier: Potentielle Anleger sollten sich entweder sehr gut in dem Markt auskennen oder einen Fachmann zu Rate ziehen. Und: Wenn etwas zu gut klingt, ist es das meist auch. Renditen von vier bis sechs Prozent sind realistisch und im Vergleich zu Sparbüchern auch sehr gut. Versprechen Anbieter mehr, ist eher Misstrauen angebracht – und ein guter Blick fürs Detail.

Vor allem zwei Kriterien entscheiden über den Erfolg dieser Geldanlage. Erstens, der richtige Standort. Der Ort sollte über eine gute Infrastruktur verfügen und wirtschaftlich und demographisch wachsen, mindestens 25.000, besser 35.000 Menschen sollten im Einzugsgebiet wohnen. Die Einrichtung sollte zudem möglichst zentral gelegen sein. Aufgrund der zu hohen Lebenshaltungskosten für Pflegekräfte in Metropolen liegen neue Pflegeimmobilien immer häufiger in der Peripherie. Passt der Standort, kommt es auf den richtigen Betreiber an. Wer unnötiges Risiko vermeiden will, sollte sichergehen, dass der Betreiber schon lange erfolgreich am Markt ist und mehrere Pflegeheime führt. Große Anbieter sind in der Regel besser, auch weil sie in der Verwaltung Kosten sparen können. Wichtig ist auch, ob der Betreiber über genug Kapital für die Instandhaltung verfügt. Zudem sollte man sich über das Pflegepersonal, die Kostenkontrolle und vor allem die Auslastung erkundigen – üblich ist die Auslastung von mindestens 90 Prozent. Sind diese Kriterien erfüllt, haben Anleger derzeit sehr gute Chancen, ihr Vermögen langfristig zu mehren.

 
 
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