Herr Kronfeldner, ist es in den letzten zwei Jahren schwieriger geworden, ein Immobilienportfolio bestmöglich zu managen?

BENEDIKT KRONFELDNER: Der Immobilienmarkt hat sich in diesem Zeitraum grundlegend verändert, so dass es herausfordernder ist, eine fundierte Beratung geben zu können. Wir sind mittlerweile in einem „neuen Normal“ angekommen und dort Orientierung zu geben, ist deutlich anspruchsvoller geworden.

Mit welchen Herausforderungen haben Sie es aktuell zu tun?

BENEDIKT KRONFELDNER: Die Immobilienpreise sind gesunken, rückblickend auf die letzten zehn Jahre haben die Investoren dennoch einen deutlichen Wertzuwachs erzielt. Ich möchte dies gern vereinfacht erklären: Stellen Sie sich vor, wir hätten vor circa dreiJahren gesprochen und Ihr Mehrfamilienhaus wurde mit einem Marktpreisvon 3 Millionen Euro bewertet. Dann müssen Sie heute davon ausgehen, dass ein Marktpreis von circa 2 Millionen Euro erzielt werden könnte. Diese Situation sehen wir relativ häufig am Immobilienmarkt und es erfordert unsere Expertise, die Ereignisse einzuordnen und unsere Kunden abzuholen. Diese Beratungsleistung zu erbringen, darauf kommt es gegenwärtig an.

Was hilft Ihnen dabei, in so einem schwierigen Umfeld bestmöglich zu navigieren?

BENEDIKT KRONFELDNER: Mein Team besteht mittlerweile aus zwölf Personen, acht Immobilienexpertinnen und -experten und vier Referentinnen und Referenten. Unser Anspruch ist es, grundsätzlich durch stetige Weiterbildungsmaßnahmen, initiiert durch das Private Banking, einen zeitlich aktuellen Beratungsanspruch zu erfüllen. Egal ob durch interne Möglichkeiten oder externe Dozenten: Es geht um die beste Ausbildung. Das ist eine Facette. Die zweite Facette sind unsere Analysten im Haus. Was bietet dieser eigene Research, welche Expertise kann ich an die Kunden weitergeben, um nah am Marktzu sein? Darauf wird es in den nächsten Jahren ankommen: die Expertise am Kunden. Die Bedeutung fundierter Beratung ist wieder deutlich gestiegen.

Die Zeiten, in denen sich die Preise für Wohnimmobilien immer weiter gesteigert haben, sind vorbei. Anleger fragen sich, ob die Rentabilität von Immobilien als Kapitalanlage überhaupt noch sichergestellt werden kann. Was antworten Sie diesen Menschen?

BENEDIKT KRONFELDNER: Eine genauere Prüfung ist definitiv notwendig. Wir haben ein sehr hohes Kaufpreisniveau, ob bei Anlageimmobilien oder Neubauvorhaben. Hamburg ist allerdings eine wachsende Metropole und es bedarf der Schaffung von Wohnraum. Da im Moment zu wenig gebaut wird, werden Mieten zwangsläufig eine gewisse Steigerung erfahren. Trotzdem muss man auf die Zinsentwicklung blicken. Vor einigen Jahren konnte ich mir noch zu 1,0 % Zinsen Geld leihen, jetzt reden wir über 3,6 %. All dies muss Berücksichtigung finden, wenn man überlegt, eine Kapitalanlage anzuschaffen.

Und was ist mit Private-Banking-Kunden, deren Immobilienbesitz aktuell umfangreich ist? Mit welchen Fragen kommen diese Immobilienbesitzer aktuell auf Sie zu?

BENEDIKT KRONFELDNER: Wir gehen mit unseren Bestandshaltern häufig in die Diskussion der Zinsentwicklung. Wenn Sie vor knapp zehn Jahren einen Sollzins für diesen Zeitraum vereinbart haben, so könnte sich die gegebene Situation durch einen deutlich gestiegenen Zins als Herausforderung darstellen. Die zweite große Herausforderung sind die gesteckten Ziele zur Klimaneutralität, da einhohes Maß der gegenwärtigen Emissionen durch nicht energieeffiziente Gebäude beeinflusst wird. Für beide Themen gilt, dass wir mit unseren Kunden einen stetigen Austausch pflegen und passende Lösungen suchen.

Welche Erwartungen haben Sie an den Immobilienmarkt im Jahr 2025? Große Überraschungen oder eher kleinere Bewegungen?

BENEDIKT KRONFELDNER: Ich erwarte eine Stabilisierung auf dem Immobilienmarkt. Mittlerweile scheint eine gewisse Bodenbildung erreicht zu sein. Es bedarf jetzt vermehrter vertrauensbildender Maßnahmen in den Zins, in politische Handlungen. Als Vermieter werde ich durch Marktinstrumente wie zum Beispiel die CO₂-Umlage mehr Handlungsdruck zur Reduzierung von Bewirtschaftungskosten verspüren. Dies gilt nicht direkt für das Jahr 2025, sondern für die Folgejahre. Hamburg hat sich hohe Ziele gesteckt.

Lohnt es sich also als Immobilienbesitzer, dieses Thema offensiv anzugehen, oder ist Abwarten ratsam?

BENEDIKT KRONFELDNER: Diese Frage ist nur im Hier und Jetzt zu beantworten. Gegenwärtig bieten der Bund und die Länder zur Umsetzung energetischer Maßnahmen diverse Fördermöglichkeiten an. Die Konditionen zur Fremdkapitalbeschaffung sind gegenüber dem Vorjahr deutlich gesunken. Der Weg zur Sanierung ist unumgänglich. Wenn ich eine sanierungsbedürftige Immobilie hätte, so würde ich mich intensiv, aber mit aller Ruhe und Sorgfalt mit diesem Gedanken beschäftigen und eine konkrete Kostenanalyse durchführen. Aktuell kenne ich die Fremdkapitalkosten und die gegebenenfalls möglichen Fördermaßnahmen, die ich in Anspruchnehmen kann. Nichts zu tun, sollte keine Option sein.

Bietet das Immobilienmanagement des Haspa Private Banking auch hier einen Beratungsvorteil gegenüber anderen Anbietern?

BENEDIKT KRONFELDNER: Wir bieten im Rahmen unserer 360-Grad-Beratung jede Dienstleistung rund um die wohnwirtschaftliche Immobilie an. Was konkret bedeutet, dass wir uns nicht als reiner „Abwickler eines Finanzierungsvorhabens“ verstehen. Wir haben das Family Office, das Generationenmanagement, das Stiftungsmanagement und arbeiten Hand in Hand. Das Immobilienmanagement ist organisatorisch der Abteilung Spezialgeschäft zugeordnet. Bei uns sind die wenigsten Dinge „standardisiert“ und dies grenzt uns auch deutlich von anderen Sparkassen ab, weil wir über dieses große Netzwerk verfügen. Wir entwickeln für und mit unseren anspruchsvollen Kunden individuelle Lösungen.

Wenn Sie in die Zukunft blicken: Welche Herausforderungen kommen auf das Immobilienmanagement in den nächsten zehn Jahren zu?

BENEDIKT KRONFELDNER: Wir sehen mindestens zwei Herausforderungen, die in den Fokus rücken werden. Es stehen viele Darlehensnehmer vor Ablauf einer Sollzinsfestschreibung. Diese wird nun mit gestiegenen Zinsen zu verhandeln sein. Hinzu kommt, dass sich auch der Immobiliensektor weiter digitalisieren wird. In anderen Ländern führe ich meine Besichtigung nicht mehr vor Ort in der Immobilie durch. Ich kann diese durch Nutzung von künstlicher Intelligenz und einer VR-Brille in Augenschein nehmen. Dieser Sektor wird einen enormen Wandel erfahren.

Diese Veränderungen betreffen nicht nur Ihre Kunden, sondern auch Ihren Arbeitsalltag. Was schätzen Sie am meisten an Ihrem Beruf?

BENEDIKT KRONFELDNER: Wir arbeiten im Private Banking mit einer sehr spannenden Kundenklientel. Mich interessieren ihre Lebensleistungen. Das sind Geschichten, die mich immer wieder faszinieren und die den Berufsalltag spannend machen. Ich habe das große Glück, einige bereits über zehn Jahre begleiten zu dürfen. Auch wenn Kunden mich vor eine nahezu unlösbare Challenge stellen, ist doch genau dies der Grund, warum ich hier arbeite: das Unmögliche möglich zu machen für unsere anspruchsvolle Kundenklientel.

Dann folgt hier die nächste Challenge: Welche kurze Botschaft möchten Sie Ihren Kunden mit auf den Weg geben?

BENEDIKT KRONFELDNER: Setzen Sie sich in diesen herausfordernden Zeiten genau mit Ihrem Immobilienvermögen auseinander und stellen Sie sich folgende Frage: Habe ich die richtige Expertise dafür an Bord? Nutzen Sie die Haspa, nutzen Sie Ihre Experten im Private Banking. Wir haben die richtigen Menschen zur Lösung Ihrer Herausforderungen.