Warum wird ESG in der Immobilienwirtschaft immer wichtiger?
Immobilien sind für 30 Prozent der CO2-Emissionen verantwortlich – zu viel für ein klimaneutrales Europa. Die EU will diese Emissionen gedrosselt wissen. Ihre Gebäuderichtlinie (EPBD) fördert den Einsatz erneuerbarer Energien beim Heizen, fordert klimaneutrale Neubauten und schreibt energetische Sanierungen bei Bestandsbauten vor. Im Bestand gibt es einiges zu tun: Laut ImmoScout24-Analyse rangieren 42 Prozent aller Wohngebäude in Deutschland in den ungenügenden Energieeffizienzklassen E, F, G oder H. Um die EU-Vorgaben zu erfüllen, müssen alle diese Gebäude bis 2035 energetisch saniert werden. Druck kommt demnächst auch aus Berlin: Bis Mai 2026 muss Deutschland die EU-Gebäuderichtlinie in nationales Recht überführen.
Wie wird ESG bei Immobilien bestimmt?
Die politischen Vorgaben sollten Anlass genug sein, sich der Verbindung von Immobilien und Nachhaltigkeit ganzheitlich zu nähern: über ESG. Die drei Buchstaben stehen für Environment (Umwelt), Social (Soziales) und Governance (Unternehmensführung) – und damit für ein umfassendes Verständnis von Nachhaltigkeit, weit über das Senken der CO2-Emissionen hinaus. Ebenso wichtig sind für die Immobilienbranche beispielsweise die verwendeten Materialien oder auch mögliche Alternativen zu Abriss und Neubau. Auf Energieeffizienz und Klimaneutralität bei Bau und Betrieb wird ebenso geachtet wie auf die Möglichkeiten zum Recycling. Das Ziel: Nachhaltigkeit umfassend zu betrachten, von der Planung über Bau und Betrieb bis zum Abriss.
Darauf zu achten, deckt das E bei ESG ab. Es geht allerdings ebenso um soziale Verantwortung beim Bauen, Verkaufen und Vermieten. Und darum, ob die eigenen Geschäftspraktiken ethische Standards einhalten, transparent und fair sind.
Wie beeinflusst ESG den Wert von Immobilien?
Nicht nur Banken schauen, etwa bei der Kreditvergabe, auf ESG-Kriterien. Ebenso wichtig sind überzeugende ESG-Werte für Investoren: je besser der ESG-Score, desto langfristig sicherer das Investment. Banken bieten vielfach deutlich günstigere Finanzierungskonditionen wie den S-Transformationskredit für nachhaltige Immobilien sowie Fördermittel für den Neubau und die Sanierung.
Es ist absehbar, dass nicht ESG-konforme Immobilien sowohl an Wert verlieren als auch schwieriger zu vermarkten sein werden. Daher dürfte sich langfristig eine Sanierung des Bestands vielfach lohnen.
Mieke Lindner, Leiterin der Haspa-Abteilung Nachhaltigkeit und öffentliche Fördermittel
Was macht nachhaltige Immobilien aus?
ESG ist weniger eine regulatorische als eine strategische Herausforderung für die Branche – mit ganz unterschiedlichen Facetten:
- Einsatz von langlebigen, nachhaltigen und/oder recycelten Baumaterialien
- Nachhaltigkeit auch im Innenausbau bedenken – und nutzen Wiederverwendung bestehender Gebäude und Gebäudeteile
- Impact Valuation: Welche Folgen haben Immobilien aufs Klima?
Mit einigen diesen Herausforderungen beschäftigen sich die Unternehmen der Immobilienbranche schon längst, andere sind Neuland. Umso besser, sich zu vergewissern, wo das Unternehmen aktuell steht – und wohin der Wege führen kann und soll. Dabei unterstützt der ESG-Score ebenso wie der ESG-Check der Haspa.
Was ist der ESG-Score?
Mit dem ESG-Score der Sparkassen-Finanzgruppe finden Sie heraus, wie nachhaltig Sie schon heute wirtschaften. Er gibt Ihnen wichtige Hinweise zu potenziellen Nachhaltigkeitsrisiken, sowohl für Ihr Unternehmen als auch für Ihre Branche. Sie erfahren, wo Ihre Stärken liegen und wo Handlungsbedarf besteht und können aufbauend darauf Ihre individuelle ESG-Strategie entwickeln.
ESG: Megatrend in der Immobilienwirtschaft
An den ESG-Kriterien, 2004 von den Vereinten Nationen erstmals formuliert, orientieren sich mittlerweile sämtliche im Bereich Nachhaltigkeit erlassenen Gesetze, sowohl in Deutschland als auch auf Europa-Ebene. Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD muss bis Mai 2026 in nationales Recht überführt werden. Auch wenn um viele Vorschriften noch gerungen wird und manche Vorgaben gemildert werden: Eine Abkehr von ESG-Kriterien wird es auch im Immobiliensektor nicht geben. „ESG bleibt der richtungsweisende Megatrend in der Immobilienwirtschaft“, sagt daher Prof. Dr. Thomas Beyerle, Research-Leiter bei der auf Immobilieninvestments spezialisierten Catella Group.
Wie wichtig ESG-Kriterien werden, zeigt sich insbesondere bei Neubauten. Künftig sind alle mit Solaranlagen auszustatten, Ladestationen werden bei Mehrfamilien- und Geschäftshäusern mit Parkplätzen verpflichtend. Ab 2030 müssen alle neuen Gebäude entweder Null- oder Niedrigemissionsgebäude sein. Diese Vorgabe gilt für öffentliche Neubauten sogar schon zum Jahresbeginn 2028. Mit anderen Worten: Sich an ESG-Kriterien zu orientieren, wird normal – schon um gesetzeskonform zu wirtschaften.
Was also tun? Der ZukunftsKompass ESG
Der Haspa ZukunftsKompass ESG bietet Ihnen persönliche Beratung auf Ihrem Weg zu einem nachhaltig wirtschaftenden Unternehmen. Gemeinsam mit Ihnen schauen wir auf die Herausforderungen für Ihr Unternehmen und erarbeiten Handlungsfelder, auf denen Sie aktiv werden können. Bei der praktischen Umsetzung unterstützt Sie unser Partnernetzwerk: von der Entwicklung einer ESG-Strategie über Energieberatung und CSRD-gerechte Nachhaltigkeitsberichte bis zum Einsatz von Finanzierungsinstrumenten wie dem S-Transformationskredit.
Die Haspa begleitet Sie sicher durch die nachhaltige Transformation.
Warum lohnt sich eine ESG-Strategie für Ihr Unternehmen?
Nachhaltigkeitsdaten zu erheben und aufzubereiten ist aufwändig und wird daher auch in Immobilienunternehmen auf überschaubare Begeisterung stoßen. Doch ist die Beschäftigung mit nachhaltigen Faktoren ein Stubser in die richtige Richtung. Je früher sich ein Unternehmen mit den drei ESG-Facetten beschäftigt, seinen eigenen Status kennt und darauf aufbauend eine individuell passende ESG-Strategie entwirft und umsetzt, desto besser. Jedes Unternehmen kann für sich entscheiden, was die passenden Ansatzpunkte sind. Photovoltaik aufs Dach bei Bestandsbauten? Mieterstrom? Mehr Holz bei Neubauten einsetzen? Recycling vorantreiben? Mehr Frauen in den Vorstand? Die Autoflotte auf E-Antrieb umstellen? Anhand der ESG-Kriterien lassen sich spielend leicht Möglichkeiten zum Anfangen finden. Und dann geht es Schritt für Schritt weiter.
Nachhaltigkeits-KPIs für die Immobilienwirtschaft
Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hat im Mai 2025 eine Liste mit neun Key Performance Indicators (KPIs) und 29 Datenpunkten erstellt. Sie kann als Grundlage für den standardisierten Datenaustausch zwischen Banken und den Unternehmen der Immobilienwirtschaft dienen. Die Liste „Praktikabler Nachhaltigkeits-KPIs für die Immobilienwirtschaft“ soll Datenerhebung und -abfrage harmonisieren und so auf beiden Seiten den Aufwand reduzieren.
Häufige Fragen zu ESG in der Immobilienwirtschaft
ESG steht für Environment (Umwelt), Social (Soziales) und Governance (Unternehmensführung). Das Verständnis von Nachhaltigkeit geht also weit über reine Umweltaspekte oder das Senken der CO2-Emissionen hinaus.
E = Energieeffizienz und Klimaneutralität in Bau und Betrieb, übergeordnet: nachhaltiger Bau, Betrieb und Abriss. Auswahl von Materialien und Recycling. Energetische Sanierungen, Nutzen von erneuerbaren Energien (etwa als PV-Anlage), Monitoring des Verbrauchs von Energie und Wasser
S = fairer Umgang mit eigenen Mitarbeiter*innen, ethische Standards bei Projektentwicklung und Betrieb, Einsatz nachhaltiger Materialien, Schaffung sowohl nachhaltiger als auch bezahlbarer Immobilien.
G = Entwicklung einer Nachhaltigkeitsstrategie, orientiert an ESG-Kriterien, sowie eines Managements von Klimarisiken. Einhalten regulatorischer Vorgaben, faire Geschäftspraktiken.
Die Gebäuderichtlinie der EU (EBPD) fordert klimaneutrale Neubauten und schreibt energetische Sanierungen bei Bestandsbauten vor. Diese Richtlinie, die sich an ESG-Kriterien orientiert, muss bis Mai 2026 in deutsches Recht überführt werden und hat danach Gesetzeskraft. Wer ESG ignoriert, handelt in absehbarer Zeit nicht mehr gesetzeskonform.
Aufgrund der Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie, die in deutsches Recht überführt werden, hängt der jetzige wie künftige Wert von Immobilien stärker denn je davon ab, inwieweit ESG-Kriterien erfüllt werden. Je besser der ESG-Score, desto langfristig sicherer das Investment. Häufig bieten Banken deutlich günstigere Finanzierungskonditionen (siehe S-Transformationskredit) für nachhaltige Immobilien sowie Fördermittel für den Neubau und die Sanierung.
Das müssen sie. Die Europäische Zentralbank (EZB) und die BaFin als nationale Aufsichtsbehörde fordern den Finanzinstituten ab, ESG-Kriterien in ihre Kreditvergabe- und Risikoprozesse zu integrieren. Dies ist in den MaRisk-Vorschriften und EBA-Guidelines vorgegeben. Ein überzeugender ESG-Score von Immobilienunternehmen verbessert ihre Kreditwürdigkeit und kann die Kreditkonditionen positiv beeinflussen.
Haben Sie noch weitere Fragen zum Thema? Kein Problem. Wir sind für Sie da.
Mieke Lindner
Leiterin der Haspa-Abteilung Nachhaltigkeit und öffentliche Fördermittel
Telefon: +49 40 3578 - 98646
E-Mail: mieke.lindner@haspa.de
Hamburger Sparkasse
Dammtorstrasse 1
20345 Hamburg
Wir, als Ihre Sparkasse, verwenden Cookies, die unbedingt erforderlich sind, um Ihnen unsere Website zur Verfügung zu stellen. Wenn Sie Ihre Zustimmung erteilen, verwenden wir zusätzliche Cookies, um zum Zwecke der Statistik (z.B. Reichweitenmessung) und des Marketings (wie z.B. Anzeige personalisierter Inhalte) Informationen zu Ihrer Nutzung unserer Website zu verarbeiten. Hierzu erhalten wir teilweise von Google weitere Daten. Weiterhin ordnen wir Besucher über Cookies bestimmten Zielgruppen zu und übermitteln diese für Werbekampagnen an Google. Detaillierte Informationen zu diesen Cookies finden Sie in unserer Erklärung zum Datenschutz. Ihre Zustimmung ist freiwillig und für die Nutzung der Website nicht notwendig. Durch Klick auf „Einstellungen anpassen“, können Sie im Einzelnen bestimmen, welche zusätzlichen Cookies wir auf der Grundlage Ihrer Zustimmung verwenden dürfen. Sie können auch allen zusätzlichen Cookies gleichzeitig zustimmen, indem Sie auf “Zustimmen“ klicken. Sie können Ihre Zustimmung jederzeit über den Link „Cookie-Einstellungen anpassen“ unten auf jeder Seite widerrufen oder Ihre Cookie-Einstellungen dort ändern. Klicken Sie auf „Ablehnen“, werden keine zusätzlichen Cookies gesetzt.