Investmentmarkt Hamburg

Jastrembski: „Zu sicher sein, ist nicht der richtige Ansatz“

Der Umsatz am Hamburger Investmentmarkt wird sich im zu Ende gehenden Jahr auf über 4 Mrd. Euro summieren.

Der Hafenrand von der Elbphilharmonie aus gesehen.

Der Anlagedruck, das übersichtliche Angebot im Core-Segment und die Anfang Oktober erneut auf ein Allzeittief gesunkenen Zinsen haben die Renditen auch in Hamburg auf neue Tiefstände Richtung 3% geschickt.

Doch Wilfried Jastrembski, Leiter des Bereiches Immobilienkunden bei der Hamburger Sparkasse, mahnt, dass sich die Rahmenbedingungen für den Investmentmarkt schnell ändern können.

Wilfried Jastrembski, Bereichsleiter Immobilienkunden bei der Haspa

Herr Jastrembski, wie entwickelt sich die Stimmung am Hamburger Investmentmarkt?
Jastrembski: „´Weiter so´ war die Stimmung bei der Expo Real vor sechs Wochen in München. Und: ´Die Zinsen bleiben niedrig´. Es wird immer schwieriger, bezahlbare Einstände bei Grundstücken zu bekommen. Am Investmentmarkt sind die Projektentwickler zufrieden, die Projekte haben.

 

Und die Entwickler, die keine haben?
Die gehen dann in andere Städte, in andere Märkte, die sie nicht so gut kennen und zahlen dort höhere Preise, als die örtlichen Projektentwickler. Die Hamburger Projektentwickler in Berlin, die wir begleiten, müssen sich auch strecken, bleiben aber Alles-in-Allem realistisch. Aber auch nach Hamburg kommen viele auswärtige Entwickler und suchen einen Einstieg in den Markt – oft über einen hohen Einstand. Ein Beispiel ist das Holsten-Areal. Ob es nun um Grundstücke geht, Projekte oder Bestand: Viele Investoren sind gleichzeitig in mehreren Pitches und überbieten sich gegenseitig.

 

Geht der Blick für das Machbare verloren?
Was wir in den letzten vier Jahren erleben, ist längst jenseits dessen, was wir 2012 für machbar gehalten haben. Auf der Suche nach relativ höherer Rendite sind Investoren heute in Assetklassen unterwegs, mit denen sie zuvor nicht vertraut waren: Logistik, Urlauberhotels, Unternehmensimmobilien, Studenten- oder Mikrowohnen.

 

Alles geht?
So scheint es. Aber über das Rückschlagpotenzial wird aktuell nicht wirklich nachgedacht. Wie weit kann der Wert eigentlich fallen? Etwa einer Logistikimmobilie, deren Spitzenrendite in Hamburg heute etwas über 5% liegt. Oder einer Büroimmobilie, die für 3,5% verkauft wird.

 

Was befürchten Sie?
Eine Zinswende würde ich sicherlich nicht fürchten. Der Wettbewerb unter den Banken und Non-Banks ist zurzeit grenzwertig. Bis vor Kurzem herrschte einhellig die Meinung vor, dass die Zinsen noch zwei bis drei Jahre so niedrig bleiben werden – oder dauerhaft, wie in Japan. Aber die Einstände für 10-Jahres-Darlehen haben sich gerade verdoppelt und die 10jährigen Renditen für US-Staatsanleihen haben 2% erreicht – und damit den historisch höchsten Unterschied zu deutschen Papieren.

 

Aber Sie erwarten steigende Zinsen?
Wir lesen von steigender Inflation in Europa und Asien sowie von ernsthaften Planungen für Zinserhöhungen in den USA – wie von Trump schon vor der Wahl gefordert. Dann wird der Euro im Verhältnis zum US-Dollar fallen, wie es bereits jetzt geschieht. Die USA werden der EU dann wahrscheinlich die weiter wachsenden Handelsüberschüsse vorwerfen und Handlungsbedarf formulieren – eine Zinserhöhung zum Beispiel. Es ist kein abwegiger Gedanke, dass es auch sprunghaft teurer werden kann. Zu sicher zu sein, kann nicht der richtige Ansatz sein.