Immobilien-Leasing

Immobilien-Leasing ist heute eine Paketlösung

Immobilien-Leasing ist als Finanzierungsalternative weiterhin up-to-date. Das seit 50 Jahren bestehende Finanzierungsprodukt hat sich mit den Rahmenbedingungen verändert.

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Verbesserte Liquidität und steuerliche Vorteile wurden durch zusätzliche Services ergänzt, wie das Baumanagement. Und auch von den niedrigen Zinsen profitiert das Immobilien-Leasing.

Das Immobilien Leasing hat im Zuge der Finanzkrise Federn gelassen. Wurde nach der Wiedervereinigung ein Volumen von knapp 10 Mrd. Euro jährlich erreicht, schrumpfte das Neugeschäft ab 2008 auf 1 Mrd. bis 2 Mrd. Euro jährlich.

Der Wegfall langfristiger Finanzierungsmittel – jenseits der Volksbanken und Sparkassen – führte zu einer Konsolidierung der Branche. Zudem wurde im Zuge der Unternehmenssteuerreform 2008 die Nicht-Hinzurechnung von Dauerschuldzinsen zum Gewerbeertrag gestrichen und mit dem ab 2009 greifenden Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) mussten neue Vertragsgestaltungen bei größeren Unternehmen mit Konzernabschluss eingeführt werden. Schließlich sorgte die Unterstellung des Leasings unter die Bankaufsicht für erhebliche regulatorische Anforderungen.

Off-Balance schont die Bilanz
"Doch die klassischen Vorteile des Immobilien Leasing gelten für mittelständische Unternehmen weiterhin", betont Andreas Beckers, Direktor der Deutschen Anlagen-Leasing (DAL) in Hamburg. Der Leasinggeber wird Eigentümer der Immobilie, die aber im Besitz des Leasingnehmers ist. "Vorteil sind die Off-Balance-Strukturen vieler Immobilien-Leasing-Finanzierungen: Das Investitionsvorhaben – Neubau oder Sale-and-Lease-Back – findet nicht in der Bilanz statt." Zusätzlich wird die klassische "Expansions- und Wachstumswährung" Eigenkapital geschont.
So bleiben die Unternehmenskennzahlen und das Rating – etwa für andere Investitionsprojekte des Unternehmens – unberührt. Das schafft Spielräume auch für interne oder externe Covenant-Vereinbarungen. Zudem lassen sich die Leasingraten weitgehend als Betriebsausgaben steuerlich geltend machen.

Sale-and-Lease-Back zur Vermögensübertragung
Die Sale-and-Lease-Back-Variante sorgt nicht nur für frische Liquidität und ein verbessertes Rating. Sie ist – auch mit Blick auf die aktuelle Diskussion über erbschaftssteuerliche Privilegien – eine Option zur Erleichterung von Vermögensübertragungen im Rahmen unternehmerischer Nachfolgeregelungen. Durch Beteiligung des Leasingnehmers an der erwerbenden Objektgesellschaft kann zudem die Grunderwerbssteuer minimiert werden. Soll das Unternehmen verkauft werden, kann die durch Immobilien-Leasing gewährleistete Trennung von Betrieb und Besitz die Kaufpreisfindung erleichtern.

Zusätzliche Dienstleistungen wie Baumanagement
In den letzten Jahren hat die Immobilien-Leasing-Branche ihr Produkt zudem durch zusätzliche Service-Leistungen aufgewertet. Eine Win-Win-Situation ist etwa das Baumanagement. "Als Projektsteuerer steuern, plausibilisieren und optimieren wir die Planung und den Bauablauf", erklärt Beckers. "Als Dauerinvestor in Deutschland haben wir eine gute Verhandlungsposition bei der Bauleistungsvergabe. Die so möglichen günstigeren Baukosten sind ein großer Hebel beim Zinseszins." Die Baumanager sehen sich dabei als "Bauabteilung auf Zeit" für die Leasingkunden und sichern Kosten, Qualitäten und Termine. 

Right-of-Use: Eigentum schaffen, statt Miete zahlen
Und schließlich macht der aktuell niedrige Zins das Immobilien-Leasing auch beim "Right-of-Use-Ansatz" (IFRS 16) von IFRS-Bilanzierungen zu einer interessanten Alternative. Beim Right-of-Use werden alle Nutzungsrechte bilanziell gleich behandelt, was die Unterschiede zwischen Kredit-, Miet- und Leasinglösungen weiter nivelliert.

Der Verlust der Bilanzneutralität kann für den Nutzer einer Immobilie durch den Substanzgewinn im Wettbewerb mit einem klassischen gewerblichen Mietvertrag kompensiert werden. Immobilien-Leasing ermöglicht dem Nutzer, das Gebäude langfristig zu erwerben. Die niedrigen Zinsen ermöglichen Leasingraten, die im Vergleich zu den in Hamburg aktuell steigenden Gewerbemieten durchaus attraktiv sind. Beckers: "Und während Gewerbemietverträge sich durch Indexierungen und Anpassungen unweigerlich verteuern, ist die Leasingmiete durch Zinssicherung und -festschreibung langfristig stabil.“