Im Interview:

Wilfried Jastrembski

Hamburger Immobilien sind bei Investoren gesucht. Einen Nachfrageüberhang gibt es sowohl bei Büroimmobilien wie bei Zinshäusern. Die Renditen sinken seit Jahren – ebenso, wie die Zinsen.

Wilfried Jastrembski, Leiter des Bereiches Immobilienkunden bei der Hamburger Sparkasse, begleitet die Marktdynamik mit wachem und kritischem Blick. Gute Chancen sieht er in den Hamburger Stadtteilen – gerade in Kooperation mit bewährten Projektentwicklern und Bauträgern.

Herr Jastrembski, nach der Entscheidung der Europäischen Zentralbank (EZB) vom März, den Leitzins auf 0 % zu senken, fließt noch mehr Geld in den Immobilienmarkt. Bundesbank oder empirica weisen bereits auf überteuerte Preise in Hamburg hin. Investiert wird trotzdem.

Bei Verkaufsfaktoren der 30fachen Jahresnettokaltmiete sind vielleicht keine Wertsteigerungen  mehr zu erwarten. Die Motivation, Immobilien zu kaufen, ergibt sich aus den fehlenden Alternativen für sichere Anlageoptionen. Die Bruttorendite eines HamburgerZinshauses in guter Lage liegt aktuell immerhin um 300 Basispunkte über dem Ertrag einer zehnjährigen deutschen Staatsanleihe.

Auch Büroimmobilien in der Hamburger City erzielen kaum noch 4 % Anfangsrendite. Bei diesen Preisen taucht regelmäßig der Begriff "Blase" auf.

Ja, der Anlagedruck ist hoch, aber das Angebot ist knapp. Denn die Verkäufer stehen ebenfalls vor dem Dilemma, den Erlös anlegen zu müssen. Trotzdem droht meines Erachtens keine Blase, die für die finanzierenden Banken und damit für die Volkswirtschaft gefährlich wäre, da die Investoren heute viel Eigenkapital mitbringen und damit mögliche Wertschwankungen in anderen Phasen des Zyklus auffangen.

Wenn die Nachfrage so hoch ist, die Preise gestiegen und das Angebot im Bestand so knapp ist, warum bringen dann die Projektentwickler im gewerblichen Bereich nicht mehr neue Büroimmobilien auf den Markt?

Auch die Einstiegskosten für die Projektentwickler sind ja deutlich höher, als vor wenigen Jahren. Die Kosten für Baumaterialien, Bauunternehmen, aber vor allem auch die Preise für die Grundstücke sind deutlich gestiegen. Auch die höheren energetischen Standards kosten Geld. Die Spitzenmieten hingegen haben sich im letzten Jahrzehnt stabil in einem Korridor von 21 bis 24 Euro/m² bewegt. Die Projektentwickler haben seit 2008 von den sinkenden Zinsen und steigenden Preisen profitiert. Sicher ist aber heute: Die Zinsen werden so nicht weiter sinken. Und ob die Kaufpreise noch signifikant weiter steigen, darf bezweifelt werden.

Dafür sind in den letzten zwölf Monaten neue Bürotopmieten erreicht worden – im Projekt Alter Wall etwa 29 Euro/m² für eine 3.000 m² große Fläche. Auch die Spitzenmiete liegt neu bei 25 Euro/m² – mit steigender Tendenz. Der Startschuss für die Projektentwickler?

Viele denken: Die Mieten können ja gar nicht anders, als steigen. Aber der Hamburger Markt hat in der Vergangenheit die Bedürfnisse von Mietern, die Flächen suchen, stets so befriedigt, dass die Mietpreise zu den finanziellen Möglichkeiten der Mieter passen. Gestatten Sie mir ein Szenario. Wenn wir sagen, dass die Büroflächen optimiert werden – desk sharing ist ein Stichwort – und die Arbeitsverhältnisse sich ändern, dann kann man natürlich einerseits für das gleiche Budget weniger, aber dafür hochwertigere (teurere) Flächen mieten. Andererseits: Was ist mit den 30 % Mitarbeitern, die nur noch gelegentlich mit einem Stick ins Büro kommen, wo es zwar eine Kitchen mit Espresso-Maschine gibt und eine Relax- und Kommunikationszone mit Sofa. Alles ganz toll. Aber haben die einen Arbeitsvertrag mit betrieblicher Altersvorsorge? Ich denke, die werden eher Freelancer sein. Aber das sind die Konsumenten, die für Umsatz, die für das Wirtschaftswachstum sorgen sollen. Für mich ist es nicht selbstverständlich, dass höhere Mieten – bedingt durch anziehende Grundstückspreise, gestiegene technische und energetische Ansprüche – automatisch bezahlbar sind.

Ist das in Ihrem Alltag der Darlehensgewährung ein handlungsleitendes Szenario?

Nicht ausschließlich. Aber es hilft, sich vor einem Tunnelblick angesichts der aktuellen Marktdynamik zu schützen. Zu den Risiken, die für die aktuell stabile wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland jedoch greifbarer sind, gehören die Auswirkungen der Flüchtlingskrise auf den europäischen Binnenmarkt, die Zukunft des Euro, der niedrige Ölpreis und der darniederliegende Rohstoffmarkt mit seinen Auswirkungen auf die Schwellenländer, wie den BRICS-Staaten (Brasilien, Russland, Indien, China und Südafrika). Dazu zählen auch die Krise der chinesischen Konjunktur oder das aktuelle und künftige Handeln von Russland. Zu erwähnen ist in diesem Zusammenhang ebenso die wiederaufkommende Finanzschwäche Griechenlands und der drohende Brexit von Großbritannien. Aber für die nächsten 24 Monate gibt es trotzdem eine sehr hohe Wahrscheinlichkeit, dass die wirtschaftliche Situation in Deutschland stabil bleibt – und damit auch die Nachfrage nach Immobilien.

Euphorie hört sich anders an.

Wir sind als Haspa nicht mit Euphorie so gut durch die letzte Finanzkrise gekommen, sondern mit einem nüchternen, hanseatischen Blick auf die Marktbedingungen. Positiv: Wenngleich kleinere Projekte in der City fehlen, sehen wir eine Reihe großer und spannender Bauvorhaben: am Axel-Springer-Platz, die Entwicklung des jetzigen Commerzbank-Standortes am Neß oder der City-Hochhäuser am Klosterwall. Wir sprechen da jeweils über Finanzierungen von über 200 Mio. Euro. Das sind allesamt Kunden, mit denen wir im Gespräch sind.

Aber nicht nur Sie.

Hamburg ist attraktiv – auch für die Landesbanken, die hier zum Teil nicht hin gehören, wie etwa die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW), die BayernLB oder die Hessische Landesbank (Helaba). Der Wettbewerb ist deutlich stärker geworden. Aber die Haspa hat eine starke Marktposition. Wir finanzieren etwa 50 % der Mietwohnungs- und Eigentumswohnungsprojekte und rund 40 % der gewerblichen Bauten in Hamburg. 2015 haben wir für dieses Segment knapp 3 Mrd. Euro Kreditzusagen gemacht. Das ist in den letzten Jahren unser bestes Ergebnis. Eingerechnet sind allerdings auch Finanzierungen für Projekte unserer Kunden in Berlin – denn auch wir begleiten unsere Hamburger Geschäftspartner bei der Expansion in interessante Märkte.

Die interessanten Märkte und Projekte gibt´s vor allem in anderen Städten?

Nein! Gewerbliche Projekte in der Hamburger City sind zwar in der Tat knapp, aber in den einzelnen Stadtteilen gibt es zahlreiche Konzepte für Ärztehäuser, Bürogebäude oder Einzelhandelsimmobilien. Diese Lagen haben wir als Haspa natürlich besser im Blick, als der Wettbewerb. Nehmen Sie die aktuelle Wiederentdeckung der City Nord. Unser damaliger Kredit zur Umnutzung des früheren Esso-Gebäudes für die Allianz war ein Initialprojekt für den bisher reinen Bürostandort City Nord. Jetzt entstehen – neben weiteren modernen Bürogebäuden – ein Hotel und Wohnungen. Wenn die Haspa etwas finanziert, bleibt das nicht ohne Wirkung auf andere Kreditbanken. 

Geht es da vor allem um Ihre Kenntnis der Stadtteile?

Natürlich auch das. Aber es geht insbesondere um die Beziehung als Hausbank zu den Projektentwicklern – wie beim Quartier 21. Nachher sagen alle: ´Super, Klasse. Das musste ja was werden.´ Aber zu Beginn des Projektes haben wir als Bank den Kunden Hochtief und Hamburg Team vertraut mit ihrem visionären Gedanken: ´Barmbek ist dran.´

Seit dem Baustart des Quartier 21 im Jahre 2008 hat sich der Wohnungsbau in Hamburg deutlich erhöht – besonders seit 2011. Viel Geschäft für die Haspa. Weiter so?

Unbedingt, wenn es um die Steigerung der Baugenehmigungs- und Fertigstellungszahlen geht. Das sind sehr erfreuliche Zuwächse, aber noch zu wenig, wenn man auf die starke Zuwanderung schaut – die freiwillige und die teilweise unfreiwillige. Was sich leider nur wenig verändert hat, ist das Tempo der Verwaltung bei der Baurechtschaffung. Ironischerweise hat das in den letzten Jahren kaum jemandem geschadet: Sie haben heute eine Projektentwickler- oder  Bauträgerkalkulation auf dem Tisch, die zweieinhalb Jahre alt ist. Durch die gesunkenen Zinsen und die gestiegenen Preise für Zinshäuser und Eigentumswohnungen hat sich die Marge in dieser Zeit teilweise verdoppelt. Da sich die Zeiger im Zyklus aber auf 12 Uhr zubewegen muss das künftig nicht so bleiben.

"Wir sind als Haspa nicht mit Euphorie so gut durch die Finanzkrise gekommen, sondern mit einem nüchternen, hanseatischen Blick auf die Marktbedingungen."

Hamburg mangelt es an Wohnungen. Was kann da schiefgehen?

Aktuell entstehen zahlreiche Eigentumswohnungen, die trotz hoher Preise guten Absatz finden, da die Zinsen niedrig sind. Für eine 100 m² große Neubauwohnung zahlen Sie aktuell monatlich z. B. 1.300 Euro Kaltmiete. Dafür können sie allerdings auch ein Zehn-Jahres-Darlehen über 400.000 Euro finanzieren – inklusive 1,5 % Zinsen und 2,5 % Tilgung. Da die Wohnkosten nach Maßstäben der Haspa ein Drittel des Haushaltseinkommens nicht überschreiten sollten, muss in diesem Fall mehr als 4.000 Euro netto zur Verfügung stehen. Steigen die Zinsen von 1,5 % auf 3,5 %, müsste für die Finanzierung 666 Euro monatlich mehr aufgewendet werden – zu viel für diesen Haushalt. Zwar ist eine zeitnahe Zinserhöhung in diesem Umfang nicht zu erwarten, doch die Bauträger werden auch bei kleineren Zinsschritten prüfen, wie flexibel ihre Margen sind. Denn deutliche Preisrückgänge bei den Kosten sind angesichts der gesetzlichen Anforderungen, Grundstücks- und Baustoffpreise nicht zu erwarten. Die Bauträger werden ihr Angebot dann der gegebenenfalls zurückgehenden Nachfrage anpassen.

Können Sie denn weiterhin zum Investment in Wohnimmobilien raten?

Selbstverständlich. Wer heute eine Eigentumswohnung kauft, sollte sich sehr langfristig die historisch niedrigen Zinsen sichern und hoch tilgen. Dann kompensieren die niedrigen Finanzierungskosten die gestiegenen Preise und bieten Chancen zur Vermögensbildung. Investoren von Zinshäusern können zeitnah zwar keine viel höheren Preise oder ähnlich dynamische Mieten, wie seit 2008, erwarten. Doch mit Blick auf die wachsende Bevölkerung bleibt das Zinshaus ein langfristig sicheres Asset. 

Herzlichen Dank für das Gespräch!