Im Interview: Wilfried Jastrembski

"Krisen haben auch gute Seiten"

Der deutsche Immobilienmarkt kann von der aktuellen politischen Lage durchaus profitieren, betont Wilfried Jastrembski, Leiter des Bereiches Immobilienkunden bei der Hamburger Sparkasse, im Gespräch mit dem Trendletter.

Brexit

Wilfried Jastrembski, Bereichsleiter Immobilienkunden bei der Haspa

Die Assetklasse Immobilien ist bei Anlegern weiterhin attraktiv und beim Bau von Flüchtlingsunterkünften erproben Politik und Wirtschaft neue Wege.

Herr Jastrembski, der Brexit hat in den vergangenen Wochen für einige Überraschungen gesorgt – etwa der rasche Abgang von Boris Johnson und das spektakuläre Comeback als Außenminister. Führende Politiker in Deutschland und der EU haben jetzt immer mal wieder Probleme, ihren Blutdruck im Zaum zu halten.

Der Brexit ist sehr bedauerlich, aber es gilt ruhig zu bleiben. Wir wären falsch beraten, beleidigt zu reagieren und Großbritannien Druck zu machen. Großbritannien gehört weiterhin zur europäischen Familie. Die zweitgrößte Volkswirtschaft in der EU darf nicht ins Aus gestellt werden. Im Übrigen wird die Komplexität der politischen Gesamtwetterlage durch die Entwicklung in der Türkei oder die sich abzeichnende Bankenkrise in Italien zusätzlich erhöht.

Welche Konsequenzen ergeben sich für die wirtschaftliche Entwicklung – in Großbritannien und Europa?

Die deutsche Wirtschaft reagiert zum Teil abwartend, aber relativ ruhig. Sie braucht Klarheit. Sicher ist: Viele EU-Institutionen werden London verlassen. Und das bleibt nicht ohne Folgen für den Immobilienmarkt – Büroflächen, Wohnungen. So verzeichnen Immobilienfonds mit Schwerpunkt Großbritannien bereits jetzt große Abflüsse und müssen die Rücknahme von Anteilen zum Teil aussetzen. Aktuell jedenfalls ist London kein Wachstumsumfeld.

Und die Folgen für Deutschland?

Frankfurt wird sicher als Immobilienstandort profitieren. Für die Briten wird es mit einem abgewerteten Pfund schwieriger, in der EU einzukaufen. Wenn allerdings der Aspekt Kapitalflucht hinzukommt, könnte auf der anderen Seite sehr viel zusätzliches Kapital nach Europa fließen. Unruhe in der EU führt zumindest zu einem weiter steigenden Interesse an Betongold, insbesondere Wohnimmobilien. Nachdenklich machen aber die Warnungen des IWF. Für den Fall, dass der Exit falsch gemanagt wird, erwarten die Währungshüter einen deutlichen Rückgang des Wirtschaftswachstums im gesamteuropäischen Raum.

Große Wohnsiedlungen ausgebremst

Folgeunterkünfte für Flüchtlinge in Neugraben

Hamburg hat ehrgeizige Pläne bei der Wohnungsentwicklung. Die Pläne zum Bau von Expresswohnungen wurden allerdings durch die Vereinbarung mit der Volksinitiative "Hamburg für gute Integration" deutlich reduziert – von etwa 5.600 auf 1.700 Wohneinheiten.

Die Bevölkerung hat die Großwohnsiedlungen ausgebremst. Investoren benötigen aber weiterhin Sicherheit. Die Stadt bietet zwar umfangreiche vertragliche Rückabwicklungsregelungen für den Fall, dass es kein normales Baurecht gibt. Die Hamburger Sparkasse kann und will darauf aber keine Immobilienkredite abstellen. Insofern kommt der Hamburger Investitions- und Förderbank (IFB) hier eine besondere Rolle zu.

Allerdings hat diese Krise auch ihr Gutes: Sie schafft ein Bewusstsein dafür, dass man bei der Baurechtsschaffung viel Ballast mitschleppt, der mit dem eigentlichen Bau von Wohnungen nur bedingt zu tun hat. Es wird deutlich, dass es viel Optimierungsmöglichkeiten beim Bauen selbst, aber auch beim Prozess der Baugenehmigung gibt. In Bayern übrigens hat man ermittelt, dass in München über 450 Prozessschritte für eine Baugenehmigung nötig sind – im Umland nur die Hälfte. Wäre spannend, dass mal für Hamburg zu prüfen.

Bündnis für das Wohnen

Baustelle am Lohse-Park in der HafenCity

Das Bündnis für das Wohnen wurde Anfang Juli erneuert – mit einigem Zähneknirschen seitens der Wohnungsverbände.
Die Immobilienbranche ist einen großen Schritt auf die Stadt zugegangen, indem man auf das Gutachten zur Mietpreisbremse verzichtet hat. Das aktuelle Ziel ist, die Zusammenarbeit zwischen Bezirken und Immobilienwirtschaft zu verbessern. Das ist auch dringend notwendig.

Das Bündnis ist insgesamt bis dato ein Erfolg: Allein in 2015 gab es 9.600 Baugenehmigungen und 8.500 Fertigstellungen. Der aktuelle Rückgang der Baugenehmigungen gründet in einem statistischen Vorholeffekt und ändert nichts an dem positiven Trend.

Gewerbliche Immobilien

Werfen wir noch kurz einen Blick auf den gewerblichen Immobilienmarkt. Der Investmentmarkt liegt zum Halbjahr bei 2  Mrd. Euro, die Renditen wandern Richtung 3 %. Sind Investments in teure Büroimmobilien angesichts der sich dramatisch verändernden Arbeitswelten mit immer unverbindlicheren Arbeitszeiten, Arbeitsverträgen und Arbeitsorten noch nachhaltig?

Immobilien waren lange eine eher unterrepräsentierte Assetklasse. Das ändert sich gerade. Die Frage aber wird zu Recht gestellt, ob jedes Immobilieninvestment auch nachhaltig rentabel ist. Pauschale Antworten dazu gibt es nicht. Beispiel Pflegeheime: Mit Blick auf die demografische Entwicklung würde man sagen: die werden doch ohne Ende gebraucht. Fakt ist: Es gibt eine ganze Reihe von Beispielen, dass 10 Jahre alte Pflegeheime nicht mehr den aktuellen gesetzlichen Anforderungen genügen und keine prozessual optimierte Pflegebewirtschaftung zulassen. Wir bei der Hamburger Sparkasse schauen uns das einzelne Projekt an –  auch in Potenziallagen. Wir achten auf fungible Grundrisse – auch für den Zweitnutzer. Eine Zertifizierung ist wichtig für die Vermietung und für die Käufer. Doch der Kernpunkt ist die Drittverwendungsfähigkeit – samt der Umgestaltungsmöglichkeiten für sich wandelnde Arbeitswelten.

Bild 1: Inzwischen werden deutlich weniger Folgeunterkünfte für Flüchtlinge gebaut als geplant. Hier in Neugraben.

Bild 2: Der Wohnungsbau - hier am Lohse-Park in der HafenCity – ist 2011 mit dem Bündnis für das Wohnen in Fahrt gekommen.