Beim Hausbau sparen

Grundsteuer verfassungswidrig

Bundesverfassungsgericht kippt Bemessungsgrundlage

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Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil vom 10.04.2018 die Bemessungsgrundlage für die Erhebung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Längstens bis zum 31.12.2024, dürfen die bisherigen Regelungen angewandt werden. Also ändert sich für Immobilieneigentümer und Mieter vorerst nichts.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine der ältesten Formen der direkten Besteuerung. Sie steht mit einem konkreten inländischen Grundstück in Verbindung. Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Grundsteuer B für sonstige bebaute oder unbebaute Grundstücke. Auch wenn die Erhebung durch ein Bundesgesetz geregelt ist, wird sie von den Kommunen erhoben und steht diesen zu.

Der aus dem Jahr 1964 stammende sogenannte Einheitswert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Dieser Wert ist im Grundsteuergesetz definiert und beträgt zum Beispiel für eine Eigentumswohnung 3,5 Promille. Das Ergebnis stellt den Steuermessbetrag dar. Dieser wird dann mit dem Hebesatz multipliziert, den jede Kommunen für ihr Gemeindegebiet selbst festgelegt, weshalb der Prozentsatz von Ort zu Ort variiert (steht in der Regel in der Haushaltssatzung der Gemeinde). Das Ergebnis dieser Berechnung ist dann die Grundsteuer in Euro für das Jahr.

Beispielrechnung:

Für eine Eigentumswohnung wurde vom Finanzamt ein Einheitswert von 50.000 Euro festgelegt. Dieser wird mit der gesetzlichen Steuermesszahl von 3,5 Promille multipliziert, was einen Grundsteuermessbetrag von 175 Euro ergibt. Diesen multipliziert mit dem örtlichen Hebesatz von 540 Prozent ergibt eine zu zahlende Grundsteuer von 945 Euro.

Steuerschuldner ist der Grundeigentümer. Aber bei vermieteten Immobilien wird der Betrag entsprechend auf die Mieter aufgeteilt und muss von ihnen im Rahmen der Nebenkosten-Abrechnung bezahlt werden. Deshalb betrifft die Neuregelung der Grundsteuer alle Bürger.

Reform wird seit Jahren gefordert

Bereits seit vielen Jahren wird über eine Reform der Grundsteuer diskutiert, unterschiedliche Vorschläge liegen auf dem Tisch. Doch immer wieder wurde das Thema vertagt. Schon vor Jahren hatte der Bundesfinanzhof (BFH) signalisiert, dass er die Berechnungen nicht für rechtskonform hält. Die Finanzrichter setzten deshalb drei Revisionsverfahren aus und baten das Bundesverfassungsgericht um eine entsprechende Prüfung. Außerdem hatte es zwei entsprechende Verfassungsbeschwerden gegeben.

Jetzt hat das Verfassungsgericht den Verantwortlichen in der 53-seitigen Urteilsbegründung klargestellt: Dass Grundstückswerte aus dem Jahre 1964 bis heute als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer herangezogen werden, führe „zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt“, so die Richter. „Ziel der Bewertungsregeln ist es, Einheitswerte zu ermitteln, die dem Verkehrswert der Grundstücke zumindest nahekommen.“ Davon könne jedoch keine Rede mehr sein und deshalb müsse es eine neue gesetzliche Grundlage geben. Wie diese aussehen soll, das überlassen die Richter der Politik.

Wie geht es weiter?

Diskutiert werden zahlreiche neue Modelle. Bereits am 4. November 2016 hatte der Bundesrat eine Reform der Grundsteuer beschlossen, die sich am bestehenden Verfahren orientiert. Danach sollten unbebaute Grundstücke nach dem Bodenrichtwert bemessen werden, der sich aus den durchschnittlichen Verkaufspreisen aus der Vergangenheit ergibt. Bei bebauten Grundstücken hätte zusätzlich noch der Wert des Gebäudes ermittelt werden sollen – mit Stand 1. Januar 2022. Die neue Grundsteuer wäre ab 2027 erhoben worden. Dafür müssten die rund 35 Millionen Grundstücke und Gebäude neu bewertet werden. Ein gigantischer Aufwand, für den Experten – neben beträchtlichen Kosten – eine Dauer von rund zehn Jahren veranschlagen.

Dieser Gesetzesentwurf selbst ist hinfällig, da das Bundesverfassungsgericht eine deutlich kürzere Frist vorgegeben hat. In der Diskussion ist aber noch ein ähnliches Modell.

Alternativ könnten auch der Wert der Boden- und Gebäudeflächen angesetzt werden. Bei den pauschalen Berechnungen würden Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke sowie bei bebauten Grundstücken zusätzliche Kriterien wie Baujahr, Fläche und Ausstattung zugrunde gelegt. Ein anderes Verfahren sieht als Grundlage die vorhandenen Bodenrichtwerte plus Gebäudeflächen vor. Eine weitere Idee ist die reine Bodensteuer. Sie orientiert sich allein an der Grundstücksfläche, würde also eine Bebauung außer Acht lassen. Verfechter dieses Verfahren versprechen sich einen Anreiz zu mehr Wohnbebauung und prognostizieren eine Entlastung für Mieter in Mehrfamilienhäusern. Kritiker sehen auch hier eine deutliche Ungleichbehandlung: Denn der Eigentümer einer Brachfläche würde genauso viel Grundsteuer zahlen wie der Eigentümer eines vermieteten Hochhauses mit gleicher Grundfläche.

„Zur bundesweiten Neubewertung aller Grundstücke bedarf es eines außergewöhnlichen Umsetzungsaufwandes im Hinblick auf Zeit und Personal“, das war den Verfassungsrichtern klar. Damit die Kommunen in den kommenden Jahren trotzdem handlungsfähig bleiben, haben die Verfassungshüter „ausnahmsweise“ die fünfjährige Übergangsfrist eingeräumt. Schließlich stellt die Grundsteuer eine wichtige Einnahmesäule der Kommunen dar – immerhin bundesweit knapp 14 Milliarden Euro. Deshalb dürfte ein Wunsch vieler Bürger nicht in Erfüllung gehen wird: die Abschaffung der Grundsteuer.