Pressemeldung

L(i)ebenswertes Hamburg.

Wohnen heute und in Zukunft: Wohnraum wird knapp.

  • Bis 2030 müssen 90.000 Wohnungen errichtet werden
  • Preisanstieg durch Bevölkerungswachstum und Niedrigzinsphase
  • Keine Spekulationsblase in Hamburg
  • Unterschiedliche Entwicklung in den Stadtteilen
  • Zukunft verlangt nach kleinen und altengerechten Wohnungen

Hamburg, 5. Juni 2013 - Die zuletzt deutlich gestiegenen Kauf- und Mietpreise in Hamburg deuten auf eine zunehmende Verknappung am Hamburger Wohnungsmarkt hin.

Der prognostizierte Bevölkerungsanstieg Hamburgs um 50.000 bis 2030 und die mit der Alterung der Gesellschaft verbundene Verringerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße wird zu einer noch höheren Wohnungsnachfrage führen. Bis 2030 müssen in Hamburg 90.000 Wohnungen errichtet werden. Um dieses Ziel zu erreichen, müssen die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Investoren attraktiv sein. Geförderte Wohnungen und eine vermehrte Bautätigkeit von Baugenossenschaften können helfen, dass Wohnraum erschwinglich bleibt. Zu diesem Ergebnis kommt die Haspa Hamburg Studie " Wohnen heute und in Zukunft", die das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) im Auftrag der Haspa durchgeführt hat. 

Wohnen ist ein menschliches Grundbedürfnis und die Bezahlbarkeit von Wohnraum ist essenziell für die Anziehungskraft und Attraktivität einer Stadt. "Schon heute geben die Hamburger den größten Teil ihres Einkommens für die Miete und Nebenkosten aus. Hamburg braucht zusätzlichen Wohnraum, damit keine Arbeitsplätze, Kaufkraft und Steuereinnahmen verloren gehen und die Stadt weiter wachsen kann", erläutert Dr. Harald Vogelsang, Vorstandssprecher der Haspa. "Die Absicht des Hamburger Senats, den Wohnungsbau in der Stadt zu verstärken, ist daher nur konsequent und der richtige Weg."

Vor dem Hintergrund der niedrigen Baufinanzierungszinsen denken zudem viele Hamburger weiter über den Kauf einer Immobilie nach. Allein die Haspa hat im vergangenen Jahr rund 18.000 Baufinanzierungen vergeben. "Als Mietermarkt hat Hamburg noch erhebliches Potenzial", so Vogelsang. "Und auch wenn die Immobilienpreise bereits hoch sind: Die Gefahr einer Spekulationsblase sehe ich für Hamburg derzeit nicht."

"Der demografische Wandel wird Hamburg in den kommenden 2 Jahrzehnten einen kräftigen Anstieg der Ein- und Zweipersonenhaushalte bescheren. Zukünftig werden daher kleine und seniorengerechte Wohnungen in Nähe zur Innenstadt besonders gefragt sein", sagt Prof. Alkis Otto, Senior Economist am HWWI.

Im Rahmen der Haspa Hamburg-Studie wurde die Lage des Hamburger Wohnungsmarktes analysiert und untersucht, wie sich die Wohnungsmarktsituation künftig entwickeln wird.

Preise zuletzt deutlich gestiegen – unterschiedliche Entwicklung in den Stadtteilen
Wohnraum wird in Hamburg zunehmend knapp. Die Kauf- und Mietpreise in vielen Hamburger Stadtteilen sind vor allem in den vergangenen 2 bis 3 Jahren deutlich angestiegen. Gleichwohl unterscheiden sich die aktuellen Mieten und Preise in den Stadtteilen nach wie vor erheblich. Dabei haben bei den Wohnungen tendenziell die Innenstadtlagen die größten Preiserhöhungen erfahren (z. B. St. Pauli, St. Georg, Rotherbaum). In Randlagen hingegen liegen die inflationsbereinigten Kaufpreise in einzelnen Fällen - trotz der jüngsten Anstiege - noch immer unter dem Stand vor 10 Jahren (z. B. Hausbruch, Allermöhe, Lemsahl-Mellingstedt).

Derzeit keine Spekulationsblase
Trotz der deutlichen Anstiege der vergangenen Jahre sind die Mieten und Kaufpreise im Hamburger Durchschnitt nicht als spekulativ überhöht einzustufen. So liegen die inflationsbereinigten durchschnittlichen Miet- und Kaufpreise derzeit deutlich unterhalb der Verhältnisse zu Beginn der 90er Jahre. Darüber hinaus sind die Hamburger Wohnungsmarktpreise vergleichbar mit denen anderer Großstädte und bewegen sich deutlich unter dem Niveau zahlreicher süddeutscher Städte, insbesondere Stuttgart und München.

Preisanstieg durch Bevölkerungszuwachs und makroökonomische Rahmenbedingungen
Die Preisanstiege lassen sich auf 2 wesentliche Gründe zurückführen: So sorgen die niedrigen Hypothekenzinsen, die niedrigen Zinsen für konkurrierende Kapitalanlagen und anhaltende Inflationsbefürchtungen für ein hohes Interesse an Immobilien. Dies kann in Teilen als ein Sondereffekt der Staatsschulden- und Finanzkrise angesehen werden. Ein weiterer Grund für den Anstieg der Hamburger Wohnungspreise ist die Urbanisierung. Das erwartete  Bevölkerungswachstum Hamburgs um mehr als 50.000 bis 2030 wird zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum führen.

Bevölkerungswachstum und demografischer Wandel sorgen für künftig höhere Nachfrage vor allem in Innenstadtlagen
Neben dem Bevölkerungswachstum wird auch die Alterung der Stadtbevölkerung zu einer Zunahme der Zahl der Haushalte in der Hansestadt und damit zu einer insgesamt höheren Wohnungsnachfrage beitragen. Die Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte wird ansteigen, die Zahl größerer Haushalte hingegen zurückgehen. Sofern die derzeitigen Siedlungsmuster auch künftig Bestand haben, wird sich dadurch die Nachfrage in Innenstadtquartieren erhöhen.

Bevölkerungsentwicklung erfordert den Bau von jährlich 5.500 Wohneinheiten bis 2030
Die für Hamburg prognostizierte Bevölkerungs- und Altersentwicklung erfordert eine verstärkte Bauaktivität im Wohnungssektor. Andernfalls werden die Preise und Mieten weiterhin steigen bzw. zu einer Drosselung der Zuwanderung - insbesondere auch junger Menschen - führen. Die mit dem Vertrag für Hamburg beabsichtigte Steigerung der Neubauaktivität weist mit jährlich 6.000 Wohnungen quantitativ in die richtige Richtung. Dennoch ist angesichts der skizzierten demografischen Entwicklung nicht damit zu rechnen, dass der Bau von jährlich 5.500 bis 6.000 Wohneinheiten im langfristigen Trend zu einem Rückgang der Kaufpreise und Mieten führen wird.

Die Ursache hierfür ist, dass weitere Investitionen in den Wohnungsmarkt durch private Investoren nur erfolgen werden, wenn die künftigen Einnahmen am Wohnungsmarkt vergleichbar zu denen anderer Anlagegüter bleiben. Um Verdrängungseffekte in innerstädtischen Quartieren zu begrenzen und die Vielfalt der Innenstadt beizubehalten, könnte erschwinglicher Wohnraum in Hamburg durch einen Anstieg der Zahl geförderter Wohnungen oder auch durch die vermehrte Bautätigkeiten von Baugenossenschaften erreicht werden.

Zukunft verlangt nach kleinen und altengerechten Wohnungen
Im Hinblick auf das geplante Neubauvolumen sind aber nicht nur die besonders begehrten innenstädtischen Stadtteile zu berücksichtigen - auch in den Stadtrandlagen sollte der Wohnraum ausgebaut und die Stadtteilattraktivität erhöht werden. Angesichts der erwarteten demografischen Entwicklung ist beim künftigen Wohnungsbau vor allem an kleinere Wohneinheiten und einen altengerechten Aus- und Neubau der Wohnungen zu denken.

Die Studie steht hier zum Download bereit.