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Tipps für den Kauf einer
gebrauchten Immobilie

Tipps für den Kauf einer
gebrauchten Immobilie

Viele Menschen, die sich ihren Wohntraum erfüllen möchten, entscheiden sich für eine sogenannte Bestandsimmobilie. Das heißt: Das Haus oder die Wohnung sind bereits vorhanden. Mindestens ein Vorbesitzer – meist sind es deutlich mehr – hat hier allein oder mit seiner Familie gelebt.
So eine gebrauchte Immobilie sollte ganz nüchtern als das betrachtet werden, was es ist: Eine Sache aus zweiter, dritter oder vierter Hand. Deshalb kann es sein, dass die Wärmedämmung nicht dem neuesten Standard entspricht, die Stromleitungen und Sicherungen älter sind, die Heizung ihre besten Jahre möglicherweise lange hinter sich hat, die Fenster nicht nach neuestem Standard isoliert sind, die Dachpfannen schon seit vielen Jahren der Witterung ausgesetzt waren . . . die Liste kann beliebig fortgesetzt werden. So wie von einem gebrauchten Smartphone nicht die neueste und schnellste Technik und von einem gebrauchten Auto nicht der geringste Verbrauch erwartet werden kann, so sind auch bei einer gebrauchten Immobilie Abstriche zu machen beziehungsweise Investitionen zur Modernisierung, Sanierung und zum Werterhalt nötig.
Was genau zu tun ist, hängt natürlich immer individuell von der jeweiligen Immobilie ab. Aber es gibt auch grundsätzliche Dinge, die zu beachten sind.

Genau hinschauen

Genau hinschauen

Manche Sachen sieht man auf den ersten Blick: defekte Dachziegel, kaputte Scheiben, marode Türen. Bei anderen Dingen muss man genauer hinschauen, anfassen, riechen. Fühlt sich eine Wand feucht an? Riecht der Keller oder ein Zimmer muffig? Wie alt ist die Heizung? Wurde sie regelmäßig gewartet? Wie hoch ist der Verbrauch? Wann wurde was wie gedämmt? Sind die Küchengeräte intakt und wie alt sind sie? Gibt es irgendwo Wasser-, Schimmel- oder andere Flecken?
All dies kann man häufig selbst feststellen und prüfen. Häufig erkennt man mangels Erfahrung aber bestimmte Hinweise, Fehler oder Beschädigungen nicht. Deshalb sollte ein Fachmann hinzugezogen werden.

Experten hinzuziehen

Experten hinzuziehen

Ja, es gibt Liebe auf den ersten Blick – auch bei Immobilien. Damit die nicht durch versteckte Mängel getrübt wird, sollten Experten hinzugezogen werden. Bei Bedarf auch mehrere Spezialisten mit unterschiedlichen Fachgebieten.

Niemand unterschreibt den Kaufvertrag für eine Immobilie nach nur einer Besichtigung. Man signalisiert sein Interesse, zeigt, dass man sich bereits um die Finanzierung gekümmert hat (zum Beispiel mit dem Haspa Heimvorteil) überlegt, plant und vereinbart weitere Besichtigungstermine.
Dann nimmt man zum Beispiel einen Architekten oder Bausachverständigen mit. „Wer mit uns finanziert, dem schenken wir die ersten beiden Kalenderjahre der Mitgliedschaft im Grundeigentümer-Verband Hamburg. Er gibt seinen Mitgliedern kostenlosen juristischen Rat und vermittelt kostengünstig zum Beispiel Architekten und Bauingenieure, die sich auch vor Ort ein Bild machen und wichtige Tipps geben", sagt Dirk Aagardt, Immobilienspezialist der Haspa in Wandsbek.

Dieses Angebot hat zum Beispiel Torsten B. genutzt: „Wir dachten, mit dem Haus wäre alles in Ordnung. Der Architekt hat uns dann auf Schäden hingewiesen, die wir selbst gar nicht erkennen konnten. Und er hat uns auch darauf aufmerksam, dass und warum die Umbaupläne beim Bauamt nicht durchgehen werden." Er entschied sich deshalb für eine andere Immobilie „Auch hier gab es etliche Dinge, die zu beachten waren. Aber die Substanz war okay und am Ende hatten wir eine Liste mit erforderlichen Arbeiten: von Wärmedämmung und Fenstererneuerung über eine neue Heizung und neue Stromkabel bis zu Drainage und Garagenneubau", berichtet der heutige Miteigentümer eines Hauses. „Wir haben dann die Liste überarbeitet und priorisiert: notwendig und sofort, irgendwann mal notwendig, nicht nötig aber wäre schön. Außerdem haben wir geschaut, welche Arbeiten wir ganz oder teilweise selbst erledigen können und wo wir Profis brauchen."

Wichtig sei es, solche Renovierungs- und Sanierungskosten von vornherein bei der Finanzierung zu berücksichtigen, betont Jasmin Rose, Immobilienspezialistin bei der Haspa in Barmbek. Sie empfiehlt zudem, einen Puffer für Unvorhergesehenes einzuplanen, damit eine Überraschung während der Arbeiten nicht den Weg in die Traumimmobilie versperrt.
Ihr Kollege Jan-Malte Dolberg, der im Bereich Norderstedt/Langenhorn tätig ist, weist darauf hin, dass die KfW-Förderbank des Bundes und die der jeweiligen Länder zinsgünstige Darlehen sowie einmalige Zuschüsse zum Beispiel für energetisches Sanieren zahlen. Außerdem sollten nur Arbeiten in Eigenregie durchgeführt werden, die man sich wirklich zutraut. Sonst könnte es am Ende teurer werden, als wenn gleich der Profi gekommen wäre. „Unser Kooperationspartner RENEWA, ein Planungsbüro für Modernisierung, Renovierung und energetische Sanierung, berät Sie gern, hilft beim Beantragen von Fördermitteln und übernimmt auf Wunsch auch die Bauleitung und die Koordinierung aller Gewerke vom Keller bis zum Dach", sagt Dolberg.
Tipps zur Modernisierung gibt es auch hier.

Prüfen und recherchieren

Verfügbare Unterlagen prüfen und recherchieren

Im Energieausweis, den der Verkäufer vorlegen muss, gibt es Angaben zum Energiebedarf der Immobilie, bei älteren zum Energieverbrauch. Wo der Verbrauch liegt, verrät auch die Heizkostenabrechnung, die man sich für die letzten Jahre vorlegen lassen sollte. Im aktuellen Grundbuchauszug stehen die Grundstücksgröße, Eigentumsverhältnisse sowie Lasten und Beschränkungen (auch zum Beispiel ein Wegerecht für Nachbarn). Die aktuelle Flurkarte zeigt, wo die Grundstücksgrenzen verlaufen und welche Bauten eingetragen sind.

Tipp bei Eigentumswohnungen: „Schauen Sie sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen mindestens der vergangenen drei Jahre an. Damit bekommen Sie einen guten Überblick über die Stimmung in der Hausgemeinschaft, über Rücklagen und geplante Investitionen", empfiehlt Haspa-Immobilienspezialist Dirk Aagardt. Dazu gehörten auch der Einblick in den Wirtschaftsplan, die letzten Abrechnungen und die Teilungserklärung. Letztere zeigt nicht nur, wem was gehört, sondern auch mögliche Regelungen zur Kostenverteilung und mögliche Nutzungsregelungen für Büro- und Gewerberäume, die sich im Haus befinden können. Interessant kann auch die Frage sein, wie viele Bewohner selbst Eigentümer sind oder Mieter.
Spaziergänge – auch zu unterschiedlichen Uhrzeiten – und Gespräche mit künftigen Nachbarn können einen ersten Überblick über die örtlichen Verhältnisse, mögliche Lärmquellen, Einkaufsmöglichkeiten und sonstige Infrastruktur geben.

Ein Gespräch im Bauamt und ein Blick in den Bebauungsplan kann darüber informieren, ob es in der näheren Umgebung konkrete Planungen gibt, die möglicherweise Einfluss auf die Wohnqualität haben. Bleibt der Blick vom Wohn- oder Schlafzimmer auf Wald oder Wiese erhalten oder wird hinterm Gartenzaun in absehbarer Zeit ein neues Wohn- oder Gewerbegebiet entstehen?

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