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Immobilienkauf ohne Trauschein?

Immobilienkauf ohne Trauschein?

Klare Regeln helfen.

„Die leben in wilder Ehe" heißt es bis heute manchmal über Paare, die unverheiratet zusammenwohnen. Für die beiden mag es sich auch ohne Trauschein wie eine Ehe oder eingetragene Lebenspartnerschaft anfühlen, rechtlich ist es das nicht. Und dieser Umstand kann schwerwiegende Konsequenzen haben, insbesondere wenn das nicht verheiratete Paar eine Immobilie erwerben möchte. Hier muss im Vorfeld viel geregelt werden, damit sich die Beiden gegenseitig absichern. Sonst geht im Extremfall ein Partner bei Trennung oder Tod leer aus und bleibt zudem auf einem Berg von Schulden sitzen.

Der Himmel hängt voller Geigen und nachdem das Paar schon zusammen in einer Mietwohnung gelebt hat, soll nun „das eigene Nest" bezogen werden. Eine Immobilie wird gesucht, eine Finanzierung besorgt, der Kaufvertrag unterschrieben und dann ins neue Heim eingezogen. So viel zur Theorie, die bei einem Ehepaar klappen mag, bei einer nichtehelichen Partnerschaft aber absehbar in einem Desaster mündet, wenn nicht von vornherein klare Regelungen getroffen wurden.

Eintragung im Grundbuch

Eigentumsverhältnisse: Eintrag im Grundbuch

Die Immobilie gehört demjenigen, der im Grundbuch steht. Wenn dies nur ein Partner ist, dann ist es völlig egal, ob und wie viel Geld, Werte oder Eigenleistung der andere im Laufe von Jahren dafür eingebracht hat. Im Falle einer Trennung gehört die Immobilie ausschließlich dem im Grundbuch Eingetragenen, im Falle dessen Todes ausschließlich seinen Erben.
Deshalb sollten beide Partner im Grundbuch stehen – jeweils zur Hälfte oder mit unterschiedlichen Anteilen, zum Beispiel 2/3 und 1/3. Letzteres kann zum Beispiel daran liegen, dass die Partner Eigenkapital in unterschiedlicher Höhe einbringen oder auch den Kredit nicht zu gleichen Teilen abbezahlen.

Schriftliche Regelgungen

Verbindliche schriftliche Regelungen treffen

Es ist kein Misstrauen, sondern ein Zeichen für Fürsorge, Verantwortungsbewusstsein und Sicherheit, wenn die Partner klare Regeln für den Kauf der Immobilie und die Zukunft vereinbaren.
Dazu gehören – obwohl es unangenehme Themen sind, mit denen man sich während des Verliebtseins eigentlich nicht befassen möchte – auch die Punkte Trennung und Tod. Denn anders als bei Eheleuten ist der Hinterbliebene ohne Trauschein weder automatisch erbberechtigt noch gibt es hohe steuerliche Freibeträge fürs Erbe, egal wie lange die „wilde Ehe" angedauert hat und egal wie viele Werte in dieser Zeit gemeinsam oder für den Anderen geschaffen wurden. Hier helfen nur klare schriftliche Vereinbarungen.

Partnerschaftsvertrag

Der Partnerschaftsvertrag

Ein Partnerschaftsvertrag oder Vertrag über eine nichteheliche Lebensgemeinschaft hält die Besitzverhältnisse bei unverheirateten Paaren fest und enthält Angaben über künftige gegenseitige Verpflichtungen oder deren Ausschluss.
Diese beziehen sich nicht nur auf den geplanten Hauskauf, sondern können auch auf viele andere Dinge betreffen: Kindererziehung, Unterhaltspflichten (über die gesetzlichen hinausgehend), Finanzierungen, gemeinsame Anschaffungen, wechselseitige Vollmachten, laufende Ausgaben, individuelle Vermögensbildung, Erbrecht und vieles mehr.

Es handelt sich hierbei um einen privatrechtlichen Vertrag, für den es keine formellen Vorschriften gibt. Je mehr geregelt ist, desto mehr Klarheit gibt es in verschiedenen künftigen Situationen. Aufgrund der komplexen Materie ist es sinnvoll, den Vertrag mit einem Rechtsanwalt oder Notar auszuarbeiten.
Denn die Fachleute haben aufgrund ihrer langjährigen Berufserfahrung auch wertvolle Tipps und Formulierungshilfen. Sie stellen zudem sicher, dass im Vertrag nichts steht, was sitten- oder gesetzwidrig ist.
Neben der Beschreibung der aktuellen Situation (Wer bringt wie viel Eigenkapital ein? Wem gehören das Auto, die Möbel, technische Geräte etc.?) sollten auch Regeln für mögliche Situationen in der Zukunft festgehalten werden: Was passiert mit der Immobilie im Falle einer Trennung oder beim Tod eines Partners? Wenn die Immobilie verkauft wird, wie wird der Kaufpreis aufgeteilt?

Hinweis: Für das Sorgerecht für gemeinsame Kinder können hier aus rechtlichen Gründen keine Regelungen getroffen werden. Was manche zum Schmunzeln bringen wird, aber für etliche Menschen ein hoch emotionales Thema ist: Was passiert bei einer Trennung mit dem Hund, der Katze oder anderen Haustieren?
„Es sollte auch geregelt werden, ob und wie sich die Eigentumsverhältnisse verändern, wenn aus der ‚wilden Ehe‘ eine echte wird. Denn im Falle einer Scheidung ohne zusätzlichen Ehevertrag wird nur das während der Ehezeit gemeinsam erworbene Vermögen als Zugewinn aufgeteilt", sagt Saskia Schauland, Immobilienspezialistin bei der Hamburger Sparkasse (Haspa).

Gesellschaftsvertrag

Der Gesellschaftsvertrag

Statt mit Hilfe eines Partnerschaftsvertrages kann der Immobilienkauf ohne Trauschein auch über die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR, auch BGB-Gesellschaft genannt) geregelt werden.
Dabei schließen die Partner ebenfalls einen Vertrag, in dem die Besitzverhältnisse (Eigenkapital, Anteile, Höhe der jeweiligen Ratenzahlungen etc.) sowie Regelungen für den Fall der Trennung oder Auflösung der Gesellschaft festgehalten werden. Im Grundbuch wird dann die GbR als 100-prozentige Eigentümerin eingetragen.
Daher biete die GbR eine große Flexibilität, da sie ohne die Zuordnung der jeweiligen Gesellschafteranteile ins Grundbuch eingetragen wird. Auf diese Weise können beispielsweise unterschiedliche Eigenkapitalbeiträge fortlaufend durch Verschiebungen der Beteiligungsquoten abgebildet werden.
Außerdem ist es möglich, volljährige Kinder stufenweise an Immobilien zu beteiligen. Über Klauseln im GbR-Vertrag sind weitreichende Einflussnahmen auf das Erbrecht möglich und zudem kann vermieden werden, dass ein Partner seinen Teil an der Immobilie eigenmächtig ohne Mitwirkung des anderen verkaufen oder verschenken kann.

Allerdings ist die rechtliche Gestaltung erheblich komplizierter wird und sollte daher zwingend durch einen juristischen Experten begleitet werden. Diese stellt auch der Grundeigentümer-Verband Hamburg seinen Mitgliedern zur Verfügung.
Spezialistin Schauland weist daraufhin, dass bei einer Immobilienfinanzierung durch die Haspa die Mitgliedsbeiträge für zwei Kalenderjahre übernommen werden.

Ob die GbR die richtige Form ist, muss immer im Einzelfall geprüft werden. In ihrer Praxis habe sie bisher eher wenige Käufe per GbR gehabt, berichtet Schauland. Für ein ihr bekanntes nichteheliches Paar, bei denen ein Partner Unterhaltsverpflichtungen hatte, sei es aber eine gute Lösung gewesen. Beide hatten ähnliche Einkommen, aber da er noch für Kinder aus einer anderen Beziehung zahlen musste, konnte er lange nicht so viel zur Finanzierung beitragen wie die Partnerin. „Sobald ihm das volle Einkommen zur Verfügung steht, kann er nach und nach seinen Anteil aufstocken", sagt Schauland. „Im GbR-Vertrag ist außerdem geregelt, dass beim Tod eines Gesellschafters dessen Anteil automatisch auf den überlebenden Gesellschafter übergeht. Auch das schafft Sicherheit", betont sie.

Wichtig ist bei der GbR eine laufende Buchhaltung. Darin wird vermerkt, wer in welcher Höhe Kreditraten, Sondertilgungen oder sonstige Ausgaben zahlt. Denn dadurch können sich die Anteile der GbR verändern. „Bei dem Paar, das ich kenne, hat sich das ganz gut eingespielt. Sie führen eine Excel-Tabelle, die einmal jährlich ausgedruckt und dann von beiden abgezeichnet wird. Ein Exemplar kommt in die Haus-Akte und eines wird – zusammen mit anderen wichtigen Unterlagen – im Bankschließfach verwahrt", berichtet die Immobilienspezialistin.

Regelung im Todesfall

Was passiert im Todesfall?

Regelungen für den Todesfall eines Partners sind extrem wichtig. Denn anders als bei Ehepaaren erbt der Hinterbliebene nicht automatisch, sondern die gesetzlichen Erben – also die Kinder, Eltern oder Geschwister. Deshalb sollten die Partner ein Testament oder einen Erbvertrag aufsetzen, in dem sie regeln, was im jeweiligen Todesfall mit der Immobilie geschehen soll.
Tipp: In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, sich gegenseitig als Alleinerben einsetzen. Selbst dann steht den gesetzlichen erben aber der Pflichtteil zu und muss gegebenenfalls ausgezahlt werden.
Der Verzicht auf die Auszahlung des Pflichtteils (zum Beispiel an die Kinder des einen Partners) kann durch eine Klausel im Testament attraktiv werden, wonach die Erben nach dem Tod des zweiten Partners auch dessen Anteil erhalten, auf den sie sonst keinen Anspruch hätten.
Übrigens, auch steuerlich stehen Unverheiratete schlechter da: Während Ehepaare bei Erbschaften einen Freibetrag von 500.000 Euro haben, liegt er bei unverheirateten Partnern nur bei 20.000 Euro – egal ob es hier ein Testament oder Erbvertrag gibt. Für alles darüber wird Erbschaftsteuer fällig.

Gegenseitig absichern

Gegenseitig absichern

Wichtig ist – sowohl für Ehepaare als auch Partner – die gegenseitige Absicherung, zum Beispiel über eine Risiko-Lebensversicherung.
Insbesondere wenn Kinder vorhanden oder die Einkommen unterschiedlich hoch sind, könnte sonst im Falle des Todes des Partners der Hinterbliebene vor dem Nichts stehen.
Zur Absicherung sollte übrigens auch eine Vorsorgevollmacht gehören. Dann kann auch gehandelt werden kann, falls zum Beispiel ein Partner in Folge eines Unfalls im Koma liegt.

Wenn nichts mehr geht: Teilungsversteigerung

Üblicherweise wird die Immobilie verkauft, wenn sich ein Paar trennt oder ein Partner verstorben ist und es zwischen dem überlebenden Partner und den Erben zum Streit kommt.
Manchmal werden Wohnung oder Haus auch vermietet und die Einnahmen geteilt. Aber es gibt leider auch Situationen, bei denen die Fronten extrem verhärtet sind. „Oft ist es dann sehr schwierig, von der emotionalen auf eine Sachebene zu kommen, damit Regelungen getroffenen werden können, die zu einem guten Verkauf der Immobilie führen", sagt Immobilienspezialistin Schauland.
Wenn es keine Einigung gibt, folgt eine Teilungsversteigerung. „Das kommt zum Glück nur sehr, sehr selten vor", betont sie. Denn das ist ein sehr langwieriges Verfahren und vom Erlös werden dann noch die Verfahrenskosten abgezogen.

„Ein Verkauf ist immer die bessere Lösung. Denn hier gelingt es meist, einen guten Preis zu erzielen, der zusätzlich auch noch die Vorfälligkeitsentschädigung abdeckt", sagt Schauland. Denn durch Verkauf oder Versteigerung soll ja nicht nur die Eigenschaft als Immobilieneigentümer enden, sondern auch der Kreditvertrag. Und mit der Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich der Kreditgeber das ihm in der Zukunft entgehende Geschäft honorieren.
Die Höhe der Entschädigung ist individuell und richtet sich vor allem nach der Höhe der eigentlich verbleibenden Laufzeit.

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