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Mieten oder kaufen?

Hier gilt es abzuwägen.

Mieten oder kaufen?

Hier gilt es abzuwägen.

Für beides gibt es gute Argumente

und nur individuelle Entscheidungen.

Jeder Mensch zahlt in seinem Leben mindestens eine Immobilie ab – die eigene oder die des Vermieters. Angesichts steigender Mieten, steigender Immobilienpreise und niedriger Finanzierungszinsen scheint sich der Kauf einer Wohnimmobilie zu lohnen. Natürlich gibt es dafür viele gute Argumente. Allerdings ist ein solcher Schritt nicht immer und für jeden die richtige Lösung.

Wohntyp

Welcher Wohntyp sind Sie?

„Maria Miete oder Erika Eigenheim, Wolfgang Wohnung oder Herbert Häuschen – wer soll Ihr neuer Liebling werden", könnte in einer Kuppelshow gefragt werden. „Wen wählen Sie?" Um diese Frage zu beantworten, muss man wissen, was für ein Typ man selbst ist. Was mag man und was passt gar nicht?
 

Die Mieter

Sie lieben ihre Unabhängigkeit, möchten örtlich und finanziell flexibel bleiben, wollen sich vor allem um ihre persönlichen Dinge und Hobbys kümmern.und legen sich nicht so gern fest. Schulden und langfristige Verpflichtungen machen ihnen Sorge. Sie finden es gut, wenn sie bei Problemen jemanden anrufen können, der das regelt. Und wenn es manchmal etwas dauert, dann ist das eben so. Der finanzielle Spielraum ist groß genug, dass steigende Kosten durch Mieterhöhungen kein Problem darstellen und nebenbei auch noch Geld für später zurückgelegt werden kann.

Die Käufer

Sie sind regionaler verankert, planen gern langfristig, möchten fürs Alter vorsorgen, lieben Sicherheit und Beständigkeit. Sie nehmen Dinge gern selbst in die Hand, lieben es, zu planen, zu gestalten und Entscheidungen zu treffen. Der finanzielle Spielraum ist groß genug, um einen hohen Kredit regelmäßig zu bedienen und gleichzeitig eine Instandhaltungsrücklage aufzubauen. Ein hoher Schuldenstand schreckt sie nicht, weil sie dafür einen Gegenwert haben, der Monat für Monat ein Stückchen mehr ihnen gehört.

Natürlich ist die Beschreibung der jeweiligen Gruppe nicht abschließend und für alle zutreffend, aber sie gibt einen ersten Überblick, welche Einstellungen und Gefühlslagen jeweils vorhanden sind. Wer nicht mehr schlafen kann, weil er sich für die nächsten Jahre und Jahrzehnte zur Rückzahlung eines sechsstelligen Betrages verpflichtet hat, sollte die Finger vom Immobilienkauf lassen. Wem es ein Grauen ist, sich mit Handwerkern auseinanderzusetzen und wer das lieber seinen Vermieter regeln lässt, ebenfalls. Gleiches gilt für Arbeitnehmer, für die in den nächsten Jahren Versetzungen an weiter entfernte Orte möglich sind oder die nur einen befristeten Vertrag haben. 

Kosten und Aufwand

Kosten und Aufwand nicht unterschätzen

Der Kauf oder Bau eines Eigenheims ist für die meisten Menschen ein einmaliges Vorhaben und die größte Investition ihres Lebens. Man darf sich von der Größe des Projektes nicht abschrecken lassen, aber man darf es auch keinesfalls unterschätzen. „Für das, was ich da an Miete zahle, kann ich auch kaufen", sagt sich mancher angesichts steigender Mieten und weiterhin niedriger Finanzierungszinsen.

Aber: Experten schätzen, dass die monatliche Belastung bei einer Finanzierung etwa 20 bis 30 Prozent höher ist als für die Miete einer entsprechenden Wohnung. Denn während Reparaturen und Instandhaltung bei einer Mietwohnung vom Vermieter getragen werden, muss der Eigentümer sich dafür eine Rücklage ansparen: 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises raten Experten.. Andererseits wird eine stabile Wertanlage geschaffen, die einen unabhängig von Mieterhöhungen macht. „Wohneigentum die einzige Form der Altersvorsorge, die man sofort nutzen kann", betont Ulrike Zobel, Baufinanzierungsexpertin bei der Hamburger Sparkasse (Haspa). Die ersparte Miete wirke im Alter wie eine zweite Geldrente, wenn man sich regelmäßig um die Instandhaltung des Objektes gekümmert hat. Wer sich im Ruhestand noch einmal verändern wolle, habe mit dem Wohneigentum ein Vermögen geschaffen, was in der Regel über die Jahre im Wert gestiegen ist und die Basis für eigene Pläne oder die der Kinder oder Enkel sein kann.

Kaufpreis

Der Preis ist das wichtigste Kriterium beim Kauf

Wenn der Vermieter die Miete zu oft erhöht hat, kann der Mieter versuchen, sich eine günstigere Wohnung zu suchen. Der Käufer ist davon verschont, aber er muss beim Kauf darauf achten, dass der Preis angemessen ist. Ist die Immobilie in dieser Lage, in diesem Alter und Zustand, mit dieser Ausstattung wirklich den aufgerufenen Betrag wert? „Angesichts der niedrigen Zinsen und der hohen Nachfrage nach Immobilien sind die Preise stark gestiegen. Nicht immer trifft die in der Anzeige genannte ‚gute Lage‘ wirklich zu oder es stehen andere Dinge im Wege, die den Preis rechtfertigen.

So wie bei Familie T., die nach einem Grundstück mit Haus gesucht hatte, das sie abreißen und dann neu bauen wollte. So hatte Haspa-Immobilienspezialist Jens Marquard mit Engelszungen auf sie eingeredet und von diesem Kauf abgeraten. „Das gehört für mich zu einer guten Beratung, auch wenn es natürlich nicht leichtfiel. Mir geht es ja darum, dass die Kunden langfristig zufrieden sind und nicht nur einen Moment", betont Marquard.
„Beim ersten Haus gab es Probleme mit der Zuwegung, beim zweiten war der Kaufpreis für das abzureißende Gebäude zu hoch", erinnert sich Herr T. Auch wenn er sich damals kurz über den Spezialisten ärgerte, ist er heute froh, auf den Rat gehört zu haben. Denn inzwischen lebt er mit seiner Familie glücklich in den eigenen vier Wänden – auch weil Marquard ihm eine objektunabhängige Finanzierungsbestätigung ausgestellt hatte. Denn die Familie hatte sich spontan in ein Endreihenhaus verliebt und bekam Dank des Haspa Heimvorteils den Zuschlag. „Damit war es egal, ob sie zur Besichtigung eines Reihenhauses, einer Doppelhaushälfte, eines Einfamieleinhauses oder einer Eigentumswohnung gehen. Es ist sogar gleich, ob die Immobilie in Hamburg oder im Umland liegt", betont Marquard.

Partner-Netzwerk

Partner-Netzwerk hilft

Die Haspa verfügt über ein umfangreiches Partner-Netzwerk, zu dem neben Grossmann & Berger zum Beispiel auch der Grundeigentümer-Verband Hamburg gehört. „Wer über die Haspa finanziert, für den ist die Mitgliedschaft in den ersten beiden Kalenderjahren kostenfrei", berichtet Baufinanzierungsexpertin Zobel. Über den Verband gebe es zum Beispiel kostenlose Rechtsberatung durch Juristen, technische Beratung durch Architekten sowie kostenlose Beratung bei der Bewertung von Immobilien und Grundstücken.

„Dieser Service, der gegen Entgelt auch direkt vor Ort geboten wird, hat uns vor erheblichem Schaden bewahrt", sagt Torsten B. Er wollte mit Freunden ein Einfamilienhaus kaufen und umbauen. „Der über den Grundeigentümer-Verband vermittelte Architekt hat uns zum Glück auf Schäden hingewiesen, die für uns so nicht erkennbar waren. Und er hat uns aufgezeigt, dass unsere Pläne in dieser Immobilie rechtlich nicht umzusetzen waren, obwohl uns dies vom Verkäufer zugesichert wurde." Später gab es für ein anderes Haus grünes Licht.

Budget

Kann ich mir den Kaufpreis leisten?

Wenn der Kaufpreis gerechtfertigt ist, stellt sich die Frage „Kann ich die dafür nötige Finanzierung stemmen und die laufenden Kosten tragen?". Diese Frage sollte am besten schon vor der Immobiliensuche geklärt werden, um unnötigen Aufwand und Enttäuschungen zu vermeiden, empfiehlt Expertin Zobel. Denn zum Kaufpreis kommen noch 10 bis 15 Prozent an Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklercourtage. Diese sollten mindestens als Eigenkapital zur Verfügung stehen. Bei Bestandsimmobilien kommen noch mögliche Kosten für energetische Sanierungen, Umbau und Renovierungen hinzu. Das alles zusammengerechnet, ergibt den Kapitalbedarf. Abzüglich Eigenkapital kommt der notwendige Darlehensbetrag heraus.

„Wir haben einen Ratgeber Immobilienkauf erstellt, der viele Fragen rund um den Kauf beantwortet, und bieten einen einfach zu bedienenden Budgetrechner an, mit dem man erfährt, welcher Finanzierungsbetrag bei welchem monatlichen Budget zur Verfügung stehen kann", erläutert Zobel. Damit die Freude an der eigenen Immobilie lange erhalten bleibt, sollte maximal 40 Prozent des verfügbaren Einkommens dafür aufgewendet werden.

Fazit

Es kommt immer auf den Einzelfall an

Auf die Frage „Lieber kaufen oder mieten?" kann es also keine pauschale Antwort geben. Es hängt von den individuellen Bedürfnissen und Möglichkeiten ab. Wer es sich leisten kann und will, mietet sich eine Wohnung in einem angesagten Stadtteil, weil langfristig ohnehin der Umzug in einen anderen Ort ansteht. Wer ein großes Nest für seine Familie bauen möchte, sucht sich vielleicht ein Haus auf dem Land oder schließt sich einer Baugemeinschaft in der Stadt an. Allerdings ist der Gestaltungsspielraum bei Eigentumswohnungen deutlich geringer als bei Häusern. Mit der Frage nach Miete oder Kauf stellt sich natürlich auch die Frage nach dem Immobilientyp. Aber das ist ebenfalls eine individuelle Frage.

Zum Abschluss noch eine Analyse des Verbraucherportals finanztip: „Sie sollen kaufen, wenn Sie eine günstige Immobilie finden, und die Immobilienpreise weiter steigen. Als Mieter stehen Sie nur dann gut da, wenn Sie Geld zur Seite legen und auf eine breit gestreute Anlage in Aktien setzen." Übrigens: Auch bei Letzterem hilft die Haspa gern weiter.

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