Die Immobilienbesichtigung liefert einen guten ersten Eindruck des Objekts. Doch welche Fragen und Informationen sind entscheidend, wie kann man den Zustand der Immobilie zuverlässig beurteilen - und das aktuell vielleicht ohne persönliche Besichtigung? Hier können Sie sich gut vorbereiten.

Welche Fragen stellt man bei der Hausbesichtigung?
Welche Informationen sollte ich mir vor dem Hauskauf beschaffen?
Welche Unterlagen sollte ich einsehen können?
Wie läuft eine Immobilienbesichtigung ab?
Wie sehen Hausbesichtigungen in Corona-Zeiten aus?
Immobilienbesichtigung – das Fazit

Welche Fragen stellt man bei der Hausbesichtigung?

Ist diese Immobilie überhaupt etwas für mich? Das ist die wichtigste Frage, die man bei der Hausbesichtigung stellen muss – und zwar sich selbst. Um das herauszufinden, zählt vor allem der erste Eindruck. Neben der Lage, dem Baujahr und Größe des Hauses und eventuell auch des Grundstücks ist natürlich auch der Zustand des Hauses selbst entscheidend. Einen wichtigen Hinweis darauf können Sie schon vor dem Betreten des Hauses bekommen, indem Sie einen prüfenden Blick auf die Fassade richten. 

• Sind feuchte Stellen zu sehen oder ist der Putz dunkel verfärbt?
• Sind Risse im Putz erkennbar oder feuchte Tür- oder Fensterrahmen?

Die zuverlässigsten Auskünfte zum Zustand des Hauses kann in der Regel der Eigentümer oder der Makler geben. Ein festgestellter Mangel muss kein Ausschlusskriterium für den Kauf sein, kann aber bei Verhandlungen zum Kaufpreis eine Rolle spielen. Um die Folgekosten möglichst genau zu kalkulieren und keine böse Überraschung zu erleben, sollte also alles Wesentliche vorher abgeklärt werden. Dazu gehören die Fragen nach:

• Feuchtigkeitsproblemen. Sind in Mauerwerk, Keller oder Dach entsprechende Stellen bekannt oder sichtbar?
• Reparaturen. Gab es größere Reparaturen an Dach oder an Wasser- und Elektroleitungen? Wenn ja, was genau? Wann fand die Reparatur statt?
• Sanierungen. Was wurde wann saniert? Dazu gehören Leitungssysteme oder die Wanddämmung.
• Heizung. Welches Baujahr hat die Heizung? Wie wird geheizt?
  
• Altlasten. Können Altlasten aus dem Baujahr vorliegen, etwa Asbest oder ausgasende Holzschutzmittel?
• Elektroinstallationen. Sind sie auf einem neuen Stand?
• Bodenbelägen. Sind sie noch intakt oder müssen Sie ausgetauscht werden?

Wichtige Hintergrundinformationen – und für die Preisverhandlungen interessant – können Sie mit folgenden Fragen bekommen: 

• Seit wann steht die Immobilie zum Verkauf?
• Weshalb wird sie verkauft?
• Wie viele Interessenten haben sich bereits dafür gemeldet?
• Welchen Verhandlungsspielraum gibt es beim Kaufpreis?

Welche Informationen sollte ich mir vor dem Hauskauf beschaffen?

Viele Informationen und zusätzliche Fotos zur Immobilie sind üblicherweise in dem Exposé enthalten, welches der Immobilienmakler erstellt hat. Darin können Sie sich schon vor der Hausbesichtigung den Grundriss ansehen und die Größe der Räume, des Grundstückes und den ungefähren Zustand des Hauses samt Kaufpreis in Erfahrung bringen.

Eine ganz grundsätzliche Frage ist außerdem, ob der Standort der Immobilie den eigenen Bedürfnissen und Anforderungen entspricht. Dazu kann es ratsam sein, verschiedene Dinge vorher abzuklären: 

• Erster Eindruck von der Nachbarschaft
• Wege zur Arbeit
• EinkaufsmöglichkeitenAnbindung an öffentliche Verkehrsmittel
• Möglichkeit für Glasfaseranschluss (schnelles Internet)

Tipp: Warum nicht einmal mit Google Maps und Google Street View die Nachbarschaft checken? Dabei lässt sich unter Umständen leicht erkennen, ob es zu Lärm- oder Geruchsbelästigungen kommen kann. Große landwirtschaftliche Betriebe, Autobahnen, Fabriken, Diskotheken, große Straßen oder Zugstrecken in unmittelbarer Nähe können damit relativ leicht recherchiert werden.

Welche Unterlagen sollte ich einsehen können? 

• Energieausweis (Liefert Hinweise zur Energieeffizienz und zu Energiekosten einer Immobilie.)
• Flurkarte
• Grundrisse und Schnittzeichnungen mit Vermaßung
• Wohnflächenberechnung
• Anliegerbescheinigung (Bescheinigung der Gemeinde, dass das Grundstück voll erschlossen ist und keine kostenpflichtigen Maßnahmen auf den Käufer zukommen.)
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (Eventuell vorhandene Baubeschränkungen.)
• Grundbuchauszug
• Versicherungsschein der Gebäudeversicherung
• Baubeschreibung
• Schornsteinfegerprotokolle
• bei nachträglichen An- und Ausbauten: Baugenehmigung

Wie läuft eine Immobilienbesichtigung ab?

Vereinbaren Sie einen Termin entweder mit dem Makler oder dem Eigentümer direkt – je nachdem, wer die Immobilie anbietet. Ein Tipp: Machen Sie die Besichtigung, am besten von Dachboden bis Keller, im Tageslicht! So können Sie am besten sehen, wie sich das Licht in den Räumen verteilt und ob diese eher hell oder dunkel sind.

Bei einem Einfamilienhaus sollten Sie sich etwa eine Stunde Zeit nehmen, um mit dem Verkäufer oder Makler durch die Räume zu gehen und auftretende Fragen besprechen zu können. Wenn es gestattet ist, machen Sie auch Fotos, damit Sie sich hinterher noch an bestimmte Details erinnern können.

Sie können die Gelegenheit auch nutzen, um über den Kaufpreis zu verhandeln. Eventuell zeichnet sich hier schon ab, ob man mit dem Verkäufer zusammenkommt.

Wie sehen virtuelle Hausbesichtigungen aus?

Wie andere Geschäfte und Unternehmer auch, haben sich viele Makler auf veränderte Kundenwünsche eingestellt. 

Live-Rundgang mit dem Smartphone
Einige Makler haben die Anzahl von virtuellen 360-Grad-Rundgängen der angebotenen Immobilien deutlich ausgebaut. Manche bieten auch einen Live-Rundgang per Smartphone an, bei dem sich der Makler im Objekt befindet und der Interessent ihn vom heimischen Sofa aus zuschaut und sich durch dessen Handykamera seine mögliche Traumimmobilie anschaut.
Auf diese Weise bekommt man einen detaillierteren Einblick als nur mit den Fotos im Exposé. Der Makler kann auf Nachfrage zusätzliche Details oder einen Blick in die Umgebung zeigen und eventuelle Fragen sofort beantworten.

Einen persönlichen Eindruck verschaffen
Allerdings sollte die konkrete Kaufentscheidung erst getroffenen werden, wenn man sich selbst vor Ort einen persönlichen Eindruck verschafft hat. Denn Videos sind zwar hilfreich und schön, aber vermitteln keine Gerüche, kaum Geräusche und schon gar keine Gefühle. Wer will schon in vier Wände einziehen, zu der Bauch, Herz und Kopf nicht vorher Ja gesagt haben?

Immobilienbesichtigung – das Fazit

Eine persönliche Besichtigung der Wunschimmobilie ist vor dem Kauf dringend zu empfehlen, da nur beim Rundgang durch das Haus und im Gespräch mit dem Eigentümer oder Makler geklärt werden kann, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet – und wo anschließend vielleicht noch investiert werden müsste.
Nutzen Sie die von vielen Maklern angebotenen digitalen Möglichkeiten, um einen ersten Eindruck zu bekommen. Es kann nicht schaden, bei einer persönlichen Besichtigung einen Fachmann hinzuzuziehen, etwa einen Architekten oder einen Handwerker. So können Sie aus einer Immobilienbesichtigung soviel Erkenntnisse wie möglich gewinnen, um anschließend guten Gewissens eine Entscheidung zu treffen.