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Moin ist Hallo auf Hamburgisch, was gern auch im Doppelpack kommt: Moin Moin. Das klingt lässig und schnörkellos und so ist es auch gemeint. Diese spröde Gradlinigkeit ist die eine Seite des Hamburger Alltags. Doch Hamburg ist auch „reich aber schön", wie der Schriftsteller Rainald Goetz einmal schrieb. Natürlich als Replik auf den Ausspruch des ehemaligen Hauptstadt-Bürgermeisters Klaus Wowereit, Berlin sei „arm aber sexy". Sicher, unter den knapp 1,85 Millionen Hamburgerinnen und Hamburgern gibt es die meisten Einkommens-Millionäre Deutschlands, etwa 1.000. Durchschnittlich verdienen die Hamburger 47.655 Euro brutto pro Jahr, nur in Hessen und Baden-Württemberg sind es mehr. Hamburg boomt und wer hier eine Immobilie besitzt, kann nicht verkehrt liegen. Aber das heißt nicht, dass der Wohlstand die Hamburger abheben lässt. Man bleibt bodenständig, gepflegt wird das hanseatische Understatement, eine Unaufgeregtheit, die darauf basiert, dass man sich selbst nicht zu wichtig nimmt. Was sich salopp auch im Moin Moin ausdrückt, mit dem übrigens bis tief in die Nacht gegrüßt wird.

Wie lebt es sich in Hamburg?

Hamburg hat 2.500 Brücken und dementsprechend viel Wasser, enorm viel Grün und sieben völlig unterschiedliche Bezirke, in denen 104 Stadtteile gebündelt sind: Altona, Bergedorf, Eimsbüttel, Harburg, Hamburg-Mitte, Hamburg-Nord, Wandsbek. Ganz gleich, ob Sie Single sind, als Paar oder Familie in Hamburg leben möchten, hier ein Start-Up gründen oder als Unternehmer eine Dependance eröffnen wollen: Die Chancen sind groß, dass sie ein Fleckchen finden, in das Sie sich verlieben. Hamburg hat eine bunte, lebendige Kulturszene, die in der „Schanze", der Hamburger Sternschanze und natürlich auf St. Pauli kulminiert. Denn rund um den Kiez spürt man am deutlichsten, wie multikulturell die Stadt ist. 317.000 Menschen aus 110 unterschiedlichen Herkunftsländern listet die Statistik in Hamburg, und es ist zusätzlich der Hafen, der die Stadt zur Welt öffnet. Wer an der Reeperbahn entlang spaziert oder sich auf den Grünflächen an der Elbe niederlässt, kann den Hafen hören und riechen: das Kreischen der Möwen, das Manövrieren der Kräne und Container, das Hupen der dicken Pötte.

Boomende Stadt, boomende Infrastruktur

Mächtig mobil geht es aber nicht nur im Hafen zu. Hamburg wird 2021 die Olympiade der Mobilität ausrichten, den Intelligent Transport Systems (IST) Congress. Das treibt die Stadt in Sachen smarter Infrastruktur mächtig an. Bürgermeister Peter Tschentscher hat den „Hamburg-Takt" ausgerufen. Das Ziel: Bis 2030 soll jeder Hamburger höchstens fünf Minuten auf Bus, Bahn oder Shuttle warten müssen. Der Plan ist, dass dort, wo die öffentlichen Verkehrsmittel nicht hinkommen, per App Sammeltaxis, zum HVV-Tarif geordert werden können. Ridesharing mit „ioki hamburg" oder „MOIA" und die App „switchh", die Angebote von Share Now, cambio und StadtRad vernetzt, sind schon heute in Hamburg verfügbar. Hamburg hat sich ein eigenes Smart City Konzept verpasst und gibt Gas in Sachen smarter Mobilität. Diese neue Infrastruktur soll den Individualverkehr minimieren und Hamburg als Standort auch für Immobilienbesitzer attraktiver machen.

Hamburger Immobilienmarkt: Wie entwickeln sich die Preise?

Ein Blick in den Immobilienmarktbericht 2020 des Hamburger Senats offenbart: Die Kaufpreise für Hamburger Immobilien – als Maßstab wird hier eine Wohnung mit 80 Quadratmetern genommen – haben sich innerhalb der letzten zehn Jahre verdoppelt. Eine Altbauwohnung in Hamburg kostet demnach im Schnitt ganze 385.000 Euro. Für einen Neubau müssen sogar 488.000 Euro gezahlt werden. Am teuersten ist Harvestehude. Hamburger, die sich ein Haus oder eine Wohnung in diesem Stadtteil wünschen, müssen durchschnittlich 9.882 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung zahlen. In den Vierteln Hamburg-Altstadt, Ottensen, Rotherbaum oder Winterhude sind die Preise ähnlich hoch.

Wo gibt es günstige Immobilien in Hamburg?

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, und ein überschaubares Budget zur Verfügung hat, sollte sich in den Stadtteilen Horn, Hamm, Rothenburgsort und auch Wilhelmsburg umschauen. Das große Plus der Viertel: Sie liegen zentrumsnah und sind verkehrstechnisch gut angebunden. Sie zählen außerdem zu den Stadtteilen, die immer mehr Infrastruktur und Zuzüge verzeichnen. Ein Haus in Wilhelmsburg findet man zum Beispiel (noch) für unter 400.000 Euro. Besonders südlich der Elbe sind die Hauspreise ebenfalls noch annehmbar. Am günstigsten sind die Häuser in Hamburg-Langebek mit aktuell rund 300.000 Euro im Schnitt. Auch in Finkenwerder, Harburg, Neuland und Wilstorf sind die Immobilienpreise vergleichsweise gemäßigt. In Hausbruch oder Billstedt kostet ein eigenes Haus rund 450.000 Euro. Auch Langenhorn und Schnelsen im Hamburger Norden zählen mit Häusern zum Preis von 500.000 Euro noch zu den Stadtteilen, in denen Menschen mit begrenztem Finanzierungsvolumen fündig werden können. Relativ günstige Wohnungen finden sich für durchschnittlich unter 3.000 Euro pro Quadratmeter noch in Hausbruch, Marmstorf, Jenfeld und Billstedt.

Rahlstedt ist Hamburgs Stadtteil mit den meisten Einwohnern: 2019 wurden hier die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft. Auch beim Verkauf von Eigentumswohnungen liegt der Stadtteil auf Platz zwei nach Winterhude und vor Eimsbüttel. Warum Rahlstedt so beliebt ist? Mit durchschnittlich 506.000 Euro für ein Haus lässt sich der Traum vom eigenen Zuhause in Hamburg hier vergleichsweise günstig realisieren. Viel Grün und eine gute Infrastruktur zahlen außerdem auf die Haben-Seite des Stadtteils ein.

Das richtige Alter: Wie kann ich meinen Traum von einer eigenen Immobilie verwirklichen?

Auch wenn die Kaufpreise gestiegen sind, kann sich der Kauf einer Immobilie zur Selbstnutzung weiterhin lohnen. Wir sagen Ihnen, warum und wie das in welchem Alter am besten geht.

Der Traum von den eigenen 4 Wänden kann Wirklichkeit werden. Vor allem, wenn man früh mit dem Sparen anfängt und staatliche Förderungen berücksichtigt. Schluss mit nervigen Vermietern und ständigen Mieterhöhungen! Endlich auf dem eigenen Balkon oder im eigenen Garten die Sonne genießen, Platz fürs Arbeitszimmer oder den Hobbyraum haben.

Jede 4. Person, die in der Metropolregion Hamburg zur Miete wohnt, zahlt etwa die Hälfte ihres Einkommens für die Wohnung. Bei 14 Prozent sind es sogar mehr als die Hälfte, so das Ergebnis einer repräsentativen Umfrage. "Der Wunsch nach Immobilieneigentum ist ungebrochen. Was auch daran liegt, dass die Mieten ständig steigen – um 7,3 Prozent allein zwischen 2019 und 2021. Der Mieterverein zu Hamburg spricht vom 'stärksten Anstieg der letzten 20 Jahre' und ein Ende ist nicht absehbar", sagt Jannis Engelhardt, Produktverantwortlicher für private Baufinanzierung bei der Hamburger Sparkasse (Haspa). "Im Leben zahlt jeder von uns mindestens eine Immobilie ab. Du entscheidest, ob das die eigene ist oder die des Vermieters. Angesichts der nach wie vor niedrigen Zinsen empfiehlt es sich deshalb, über den Kauf einer Immobilie nachzudenken." Dabei sei auch der Aspekt der Altersvorsorge durch Wohneigentum nicht zu unterschätzen. "Denn im Ruhestand wirkt die ersparte Miete wie eine zusätzliche Geldrente", betont er. Das sehen auch die Hamburgerinnen und Hamburger so: Zwei Drittel sind laut einer Umfrage überzeugt, dass Wohneigentum eine gute Form der Altersvorsorge darstellt. 

Angesichts der steigenden Kaufpreise und des Geredes über eine Immobilienblase sind viele Interessierte verunsichert. Wir zeigen, wie ein Kauf möglich ist und geben Tipps für verschiedene Altersgruppen.

Bis zum Alter von 25 Jahren

Mit einem Bausparvertrag können schon junge Leute ab 16 Jahren mit dem Sparen für die eigenen vier Wände beginnen. Mit der Wohnungsbauprämie gibt der Staat sogar noch etwas dazu: Wer pro Jahr 700 Euro darüber anspart, bekommt eine Förderung von 10 Prozent. Das kann sich sehen lassen. Und der Bausparvertrag wächst noch schneller an, wenn da auch noch die vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitsgebers einfließen: Bis zu 40 Euro monatlich kann der Chef beisteuern. Obendrein gibt es dann auch noch Zinsen für das angesparte Kapital.

Tipp: Der Vertrag muss auf Deinen Namen lauten, einzahlen können aber auch zum Beispiel die Eltern oder Großeltern – direkt oder mit Geldgeschenken, die Du dann überweist.

Mehr zum Thema Bausparen mit staatlicher Förderung gibt es hier.

Bis zum Alter von 45 Jahren

Wer schon sein "richtiges" Geld verdient, glaubt oft, dass die Einkommensgrenzen für staatliche Förderungen überschritten werden. Für die Wohnungsbauprämie von 10 Prozent liegen diese für Singles bei 35.000 Euro und für Verheiratete bei 70.000 Euro zu versteuerndem Einkommen pro Jahr. "Das Bruttoeinkommen kann durchaus über diesen Grenzen liegen, auch erheblich: Bei einer Familie mit zwei Kindern können bis zu 105.000 Euro zugrunde gelegt werden", betont Engelhardt. Warum? "Weil Werbungskosten, wie etwa Fahrten zur Arbeit, oder Sonderausgaben, Vorsorgeaufwendungen, Kinderfreibeträge und bestimmte Versicherungsbeiträge von diesem Bruttoeinkommen noch abgezogen werden", zählt der Experte auf.

Die meisten Kaufinteressierten entscheiden sich im Alter zwischen 30 und 50 Jahren für eine eigene Immobilie. Das Leben verläuft in geordneten Bahnen, es gibt einen festen Arbeitsplatz, der Lebensmittelpunkt ist definiert und meist sind auch schon Kinder da. Deshalb ist die bisherige Mietwohnung häufig zu klein und für die Kosten einer neuen großen Wohnung kann man auch schon finanzieren. "Außerdem wollen viele Kundinnen und Kunden mit der Rückzahlung des Kredites durch sein, bevor sie in Rente gehen", sagt Engelhardt.

Tipp: Eltern oder Großeltern können durch Schenkungen oder die sogenannte vorweggenommene Erbfolge den Immobilienkauf unterstützen und dabei künftige Steuern sparen. Denn alle 10 Jahre kann der Freibetrag ausgeschöpft werden. Die Details sollten am besten im Vorfeld mit den Beteiligten und einer Steuerberatungskanzlei sowie bei Bedarf mit einer Anwalts- und Notariatskanzlei besprochen werden.

Auch wenn die Kaufpreise weiter steigen, sollte dies kein Grund sein, vom Immobilienkauf abzusehen. Denn auch die Mieten steigen weiter. Laut Berechnungen des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitutes (HWWI) werden die Immobilienpreise in Hamburg und im benachbarten Umland bis 2030 jedes Jahr durchschnittlich um knapp ein Prozent steigen, in manchen Stadtteilen und Orten sogar um mehr. Wer jetzt kauft, hat also die Chance, dass die Immobilie in ein paar Jahren noch einmal deutlich im Wert gestiegen ist. Wer darauf verzichtet, überteuerte Wohnungen in Szene-Vierteln zu kaufen, und sich stattdessen am Stadtrand oder im Umland auf die Suche macht, findet dort bezahlbare Immobilien mit viel Platz. Sie lassen – vor allem in Zeiten von Homeoffice und ÖPNV-Ausbau – im Vergleich zur Stadt kaum Wünsche übrig. Denn auch wenn die Pandemie beendet ist, wird der Trend zum Homeoffice anhalten. Laut ifo-Institut können 56 Prozent der Jobs mindestens teilweise im Homeoffice ausgeübt werden.

Wichtige Informationen und Tipps gibt es im Ratgeber Immobilienkauf.

Bei Fragen wie "Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf?", "Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?" und ähnlichen Themen helfen unsere Online-Rechner weiter.

Einer unserer mehr als 100 Immobilienspezialisten kann hier ausgewählt und kontaktiert werden.

Auch ein weiterer Aspekt sollte nicht unterschätzt werden: Während beim Eigentum der Wert im Laufe der Jahre meist steigt, sind es beim Mieten lediglich die Kosten. Bei einem späteren Verkauf haben der Eigentümer und die Eigentümerin mit dem Erlös einen guten Grundstock für ihre künftigen Planungen. Dieser fehlt denen, die Miete zahlen.

Wer bereits eine Immobilie erworben hat, benötigt meist eine Anschlussfinanzierung, wenn das Darlehen oder die Zinsbindungsfrist ausläuft. Mit einem sogenannten Forward-Darlehen kann man sich rechtzeitig langfristig günstige Zinsen sichern. Für viele kann hier auch ein zinsgünstiges Volltilger-Darlehen in Frage kommen. Weitere Informationen zu beiden Angeboten gibt es hier.

55 Jahre und älter

Der Kredit für die Immobilienfinanzierung wird stetig zurückgezahlt. Das Ende ist in Sicht oder wird noch für ein paar Jahre für eine Anschlussfinanzierung fortgesetzt.
Nun heißt es: nutzen und genießen! Und sich darüber freuen, dass nach der Schuldentilgung mehr Geld zur Verfügung steht, während man sich gleichzeitig die Hände reibt, weil es keinen Vermieter gibt, der die nächste Mieterhöhung ankündigt.

Manche werden eine ältere Immobilie energetisch sanieren oder altersgerecht umbauen. Dafür sind staatliche Förderungen möglich, über die die mehr als 100 Immobilienspezialisten der Haspa gern aufklären. Übrigens: Auch für diese Zwecke kann Geld aus einem Bausparvertrag eingesetzt werden.

Manche werden ihre abbezahlte Immobilie, die im Laufe der Jahre meist eine Wertsteigerung erreicht hat, verkaufen: um sich zu verkleinern, weil der Garten und/oder die Kinderzimmer nicht mehr benötigt werden oder um das Geld lieber für Reisen oder andere Hobbys auszugeben. Andere werden sich räumlich verändern: näher zu den Kindern ziehen, vom Land in die Stadt oder in südliche Gefilde oder ans Meer. Dank ihres Wohneigentums haben sie dafür die finanzielle Grundlage, die bei einer Mietwohnung fehlen würde.

Egal in welchem Alter Sie eine Immobilie erwerben möchten: Nutzen Sie die ausgezeichnete Beratung der Haspa, um sich Ihren Traum zu verwirklichen.

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